Falta de registro da Convenção ou sua inexistência

O art. 9, § 1º da Lei 4.591/64 determina o registro da convenção de condomínio no Registro de Imóveis. Todavia, a falta de registro não retira a validade da convenção entre os condôminos.

Neste sentido, a decisão do STJ, relator o Ministro Costa Leite: "Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2º do art. 9º da Lei nº 4.591/64. A falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições". (RESP 93.0019164-0 SP).

Na verdade, com o registro torna-se a convenção oponível erga omnes, contra terceiros, mas faz lei entre as partes ainda que não levada a registro. Já em 1982 assim decidia o Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro, sendo relator o Juiz Batalha de Matos:

"A falta do Registro da convenção de condomínio não isenta o condômino de contribuir para as despesas necessárias à conservação e manutenção do condomínio." (ADV nov./dez. 93 nº 193, p. 128).

Manoel da Silveira Maia, em artigo no Jornal da ABADI de Janeiro de 1994, detalha mais o assunto que aqui é apenas mencionado. E traz ali interessante decisão que confere ao síndico o direito de cobrar judicialmente as cotas de condomínio, ainda que o edifício não tenha convenção. É o acórdão da 8ª Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro, sendo relator o Juiz Décio Xavier Gama: "Despesas de Condomínio. São cabíveis, independente de existir convenção regular de condomínio, bastando a instauração de uma administração regular dos bens comuns e execução de serviços de interesse de todos os condôminos."

No mesmo sentido são dois acórdãos da lavra do magistrado Roberto Maron, nas apelações cíveis 63.328 e 65.978, do Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro (cf. Jornal da ABADI - "Consultor Imobiliário" - abril de 1984). Recente decisão do Superior de Justiça confirma esta tendência: CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO REGISTRADA - LOTEAMENTO - CONDOMÍNIO HORIZONTAL. I - O Registro da Convenção de Condomínio tem por finalidade precípua imprimir-lhe validade contra terceiros, não sendo requisito "inter partes". Por isso não pode o condômino sob este fundamento recusar-se a cumprir os seus termos ou a pagar as taxas para sua manutenção. II - Um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo, nem jurídico, em tal circunstância que um participante, aproveitando-se do "esforço" dessa comunhão e beneficiando-se dos serviços e das benfeitorias realizadas e suportadas pelos outros condôminos, dela não participe contributivamente. III - Recurso conhecido e provido. RESP 40774-RJ (STJ). DJ 19/04/1999 - PG:00134 Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER - 23/02/1999 - TERCEIRA TURMA.

A segunda parte do acórdão também indica uma forte tendência no sentido de que as associações de moradores, ainda que não formalizado o condomínio, possam cobrar as despesas havidas em proveito comum, de forma a evitar o enriquecimento

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