A importância de lei 4.591/64

A Lei 4.591 de 16/12/64, definiu, com pormenores, e até hoje está em vigor, as incorporações e os condomínios.

No que se refere às incorporações, a Lei 4.591 veio definir, com precisão, as responsabilidades e os direitos do incorporador; as garantias do comprador de unidades em construção e as modalidades de construção, que, segundo J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, são três: a) a construção por conta e risco do incorporador, hipótese em que ele promete vender as unidades autônomas a prazo e preço certo, ou reajustáveis na forma prevista no contrato (arts. 41 e 43, caput e nº V; b) a construção por empreitada (art. 55); c) a construção por administração (art. 58). (cf. "Incorporações Imobiliárias" RT, 2ª ed. p. 86).

Quanto ao condomínio, o texto legal disciplina o regime jurídico dos prédios e casas situados em terreno comum; a convenção que deve reger os direitos e deveres dos co-proprietários; as despesas comuns a serem rateadas; o seguro, incêndio, demolição e reconstrução obrigatória; a utilização da edificação ou do conjunto de edificações; a administração do condomínio e a assembléia geral.

O condomínio passa a existir sob duas condições distintas: na construção por empreitada, o condomínio tem início no dia em que se realiza a assembléia de instalação. Nesta assembléia são transferidas para o condomínio todas as responsabilidades do prédio, que eram do incorporador, ressalvados os direitos decorrentes da garantia de construção prevista no art. 1.245 do Código Civil. Já na construção sob o regime de administração, a preço de custo, ou de condomínio fechado, o condomínio em si começa a existir no momento em que são realizadas as primeiras despesas e é aberta a conta do condomínio. Ainda não existirá a figura do síndico, que só irá aparecer no dia da assembléia de instalação. As tarefas de controle, acompanhamento e fiscalização da construção caberão à Comissão de Representantes.

Luiz A. Simões, no "Manual do Síndico e do Condomínio", ensina que o condomínio pode ser instituído em qualquer edifício, conjunto de edifícios ou conjunto de unidades isoladas (vila de casas, clubes) desde que para sua utilização existam em comum: áreas de acesso, instalações de água e esgotos, eletricidade, etc. (cf. revista "Sindico" da APSA, nº 63).

O art. 8º da Lei 4.591/64 define claramente a convivência de casas e prédios, com suas respectivas áreas privativas e áreas comuns, o que é hoje muito comum nos condomínios fechados nas grandes cidades.

Com relação à polêmica ainda exixtente acerca do condomínio de casas, cabe trazer acórdão do TJ-RJ, na apelação 5.994/93, registrada em 23/09/94, segundo o qual "É indiscutível a possibilidade de submeter-se o conjunto de casas de vila ao regime do condomínio especial ou pro indiviso, observada a Lei 4.591/64, cujos dispostivos aplicáveis, especialmente o art. 8º, alínea a, devem ser interpretados de modo a a levar-se na devida conta as peculiaridades daquele tipo de imóvel. E uma vez verificando-se que existe convenção, aprovada por proprietários titulares de dois terços das frações ideais atribuídas às casas, bem como o competente registro imobiliário, não se deve acolher pretensão declaratória de inexistência do condomínio, tanto mais porque persistem, com os seus efeitos naturais, aqueles atos que deram vida jurídica à comunhão dominial". (Rel. Des. Laerson Mauro - ADCOAS 146636)

É bom observar também que, para efeitos trabalhistas, a Justiça vem reconhecendo a existência de condomínio de fato, ainda quando não existam as características previstas nos arts. 1º, 2º e 4º da Lei 4.591/64. É o que se infere da seguinte decisão: "Comprovada a prestação de serviços de vigia de rua com as características da relação de emprego, não há porque negar-se a tutela jurisdicional ao empregado somente pela alegativa de ausência de personalidade do empregador, no caso um condomÍnio de fato integrado pelos moradores de rua." (TRT - 16ª Reg. - Proc. 118/92 - Rel. Juiz Francisco M. Marques de Lima - cf. B. Calheiros Bonfim e Silvério dos Santos - "Dicionário de Decisões Trabalhistas" - 24ª ed. p. 162).

Os artigos 1º, 2º e 4º - caput - definem as partes do condomínio - a partir de um pavimento, com destinação residencial ou comercial - que podem ser livremente negociadas pelos seus titulares, incluindo-se no direito de disposição os direitos às vagas de garagem. O art. 3º cuida da área comum, que não pode ser utilizada, alienada ou dividida em benefício de qualquer dos condôminos, considerados individualmente.

O condomínio por cota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma, assim como o condomínio por meação de paredes, soalhos e tetos das unidades isoladas, continuam regulados pelo direito comum (arts. 623 a 641 e arts. 642 a 645 do Código Civil), conforme a regra dos arts. 5º e 6º da Lei 4.591/64. No caso do condomínio por unidades autônomas, regula o art. 7º a sua origem e a forma de registro.

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