Condomínio e Solidariedade

Apesar do esforço de instituições como a Câmara Comunitária e da Barralerta, não há dúvida de que a vida condominial registra muitas divergências, resultantes dos problemas enfrentados, diariamente, por cada um dos vizinhos. As reuniões e as assembléias, quase sempre, são cenário de discussões, acusações e brigas. A crônica policial registra até crimes de homicídio decorrentes de questiúnculas domésticas.

Isto é mais comum nas grandes cidades. E, justamente nas grandes cidades, como é o caso do Rio de Janeiro, têm surgido muitas questões em que é fundamental a sincera, solidária e desinteressada união dos condôminos.

Estamos nos referindo à hipótese, muito comum nos dias presentes, da construção que é lançada com toda pompa e logo depois é abandonada pelo incorporador, quando já recebeu dos compradores boa parcela do preço.

Esta questão foi prevista pelo legislador, na bem elaborada Lei 4.591/64, de autoria de Caio Mário da Silva Pereira, como se vê do art. 43, II,III e VI. Além da responsabilidade civil e penal, contra o incorporador relapso, o dispositivo abriu a possibilidade, concreta, de os próprios condôminos retomarem as obras.

E, justamente neste ponto, é que se faz indispensável a efetiva comunhão de interesses dos compradores, que, à forma de mutirão, irão tocar o empreendimento.

Em caso concreto, cabe destacar que um empreendimento, de luxo, no coração de Ipanema, com noventa unidades, havia sido abandonado pelo incorporador, na fase das fundações. Os condôminos criaram uma associação, destituíram o incorporador e conseguiram erguer o prédio, que hoje funciona em destaque, naquele bairro. Apenas um condômino, que havia pago o preço integral à antiga incorporadora, veio a questionar, judicialmente, os novos pagamentos que teria que fazer, desta vez ao Condomínio.

Em decisão da lavra do Desembargador Jorge Loretti, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro entendeu que devem vigorar, no caso, "os princípios de cooperação e solidariedade entre os condôminos, sob pena de a obra não poder reiniciar seu desenvolvimento, com prejuízos evidentes para toda a comunidade condominial".

Aqueles condôminos que haviam quitado o preço tinham o direito de cobrar à incorporadora a devida indenização, mas, respeitados os percentuais de participação anterior de cada um, deveriam contribuir, por igual, com os demais condôminos.

Situação semelhante aconteceu em um prédio comercial na Barra da Tijuca, para o que também se demonstrou fundamental a harmonia entre os vários condôminos.

Mas não é só isso. Escaldados pela experiência anterior, os condôminos têm que saber escolher a construtora, contratando uma empresa sólida e responsável, como ocorreu nas duas situações aqui abordadas.

Além disso, é essencial a constituição de uma eficiente comissão de representantes, que vai exercer o papel da nova incorporadora, fiscalizando e controlando todas as contas da construtora, sob o regime de administração, além de efetuar a cobrança aos condôminos inadimplentes e o leilão das respectivas unidades.

Enquanto uma incorporadora, no regime de empreitada, pode até terminar o prédio, independente do pagamento de todos os compradores, no regime de administração, em que o próprio condomínio é o incorporador, é vital o pagamento, em dia, de todos os consortes, que são verdadeiros sócios no empreendimento. A Lei 4.591/64 estabeleceu todos os mecanismos que possibilitam aos condôminos levar a bom termo o empreendimento. Previu, até mesmo, a hipótese de falência do antigo incorporador, o que poderia colocar em risco os novos valores que os condôminos estariam desembolsando no negócio. Pois bem: em caso de falência do incorporador, não sendo possível à maioria prosseguir nas obras de edificação, serão eles credores privilegiados (art.43, III). A contrario sensu, se prosseguirem na obra, tal empreendimento nunca irá integrar a massa falida, ficando inteiramente livre, para todos os efeitos legais.

Em todos os casos, repita-se, é imprescindível, para o bem comum, o espírito de cooperação entre os futuros vizinhos.

Rua Senador Dantas, 76 - 14º andar
Centro Cep 20031-201
Telefax (21) 2524-0093
consultoria@hamiltonquirino.com.br