A Assembléia Geral

É muito comum ouvir-se dos condôminos a expressão - "a assembléia é soberana", quando não querem ser contrariados com nova deliberação. Mas também se ouve muito outra expressão - "a assembléia posterior anula a anterior", quando querem ser beneficiados com nova deliberação.

Na verdade, tal como as leis e os atos normativos em geral, uma assembléia de condôminos é válida e produz todos os efeitos até sua modificação por outra assembléia ou por decisão judicial. Mas há alguns pontos que devem ser observados. Em primeiro lugar, se a primeira assembléia, para ser aprovada, teve que se submeter a um determinado quorum (como por exemplo, dois terços dos condôminos, ou maioria absoluta dos presentes), o mesmo quorum deverá estar presente na segunda que a modificará. Em segundo lugar, se o assunto a ser modificado constou da primeira assembléia com destaque, na convocação, como item da pauta, assim também deverá ocorrer com a segunda assembléia. Com efeito, não é certo que um assunto destacado na pauta venha a ser modificado posteriormente por "assuntos gerais", geralmente levados às assembléias no final, às vezes pelas madrugadas a dentro, com a presença de poucas pessoas e sem prévia comunicação para discussão. Também é preciso observar se se trata de assembléia ordinária ou extraordinária. A assembléia ordinária se realiza anualmente, convocada pelo síndico, para decidir, além das matérias da ordem do dia, sobre a previsão orçamentária (art. 24 da Lei 5.591/64). Na prática, como se vê da grande maioria das convenções, as assembléias ordinárias decidem anualmente: a prestação de contas do período anterior; a eleição do síndico, subsíndico e Conselho Consultivo; a previsão orçamentária para novo período e os assuntos gerais.

Já as assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais (art. 25). Como o art. 24 não faz nenhuma referência à convocação das assembléias ordinárias, no caso de omissão do síndico, entendemos que qualquer condômino poderá fazê-lo, pois o síndico não poderá ficar inerte quanto à nova eleição, à prestação de contas e ao novo orçamento. Ressalte-se que o art. 24 deve ser lido conjuntamente com o art. 22, cujo § 1º, alínea "f" obriga o síndico a "prestar contas à assembléia dos condôminos".

E se o síndico não convoca a assembléia ordinária, como é sua obrigação, já que a Convenção, muitas vezes, não prevê outra possiblidade?

Segundo Caio Mário da Silva Pereira:"Ao síndico, repetimos, incumbe convocar a Assembléia (art. 24) na forma prevista na Convenção, mas, se ele se omitir, devolve-se o direito aos condôminos interessados, pois que não seria jurídico converter a sua omissão em prejuízo dos comunheiros, privados dessa sorte do direito de se manifestarem a respeito de assunto de seu peculiar interesse. "O que não é possível é a falta de deliberação. O que a lei não tolera é que os condôminos deixem de deliberar." ("Condomínios e Incorporações - Forense - 7ª ed. p. 185).

No mesmo sentido a lúcida lição de Orlando Soares: "Quid juris, se a Convenção não prever a possibilidade de convocação de assembléia por outro órgão convocante senão o síndico? "Data venia, presume-se legítima e válida a convocação feita por outrem (um ou mais condôminos ou pelo Conselho Consultivo), desde que tenham sido expedidos editais neste sentido, com antecedência prevista na convenção, de modo a assegurar a publicidade do ato." ("Incorporações Imobiliárias e Condomínios de Apartamentos" - Forense - 1ª ed. p. 137).

A lei prevê expressa intervenção judicial, a pedido de qualquer interessado quando a assembléia vem a ser convocada, mas não é realizada 15 dias após o pedido de convocação (art. 27).

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