Planejamento do Síndico

A Lei 4.591 estabelece no art. 24 que anualmente haverá assembléia geral ordinária que, entre outros assuntos, aprovará o orçamento para o exercício.

Nos últimos anos, em face das altas taxas de inflação, o orçamento passou a ser indexado a um determinado índice, pois é impossível, com alta inflação, fazer uma programação financeira para um ano. Na prática, o orçamento é geralmente preparado pelo síndico que está saindo, deixando-o pronto e aprovado para o que está assumindo.

Mas o novo síndico pode rever o orçamento e pode também estabelecer metas de trabalho, sob a premissa de que a administração do edifício pressupõe distribuição de tarefas e ampla participação de todos, para a realização do bem comum, visando:

- consenso na escolha da administradora;
- identificação das tarefas inerentes à administração do condomínio;
- indicação das tarefas que devem ser executadas internamente e quais deves ser delegadas a terceiros'
- identificação das formas mais objetivas e econômicas de realizar essas tarefas;
- organização de cadernos de encargos para orientar a execução dos serviços internos e externos;
- acompanhamento da execução e dos resultados, corrigindo e aperfeiçoando procedimentos;
- análise sistemática das receitas e despesas, de forma detalhada, mantendo os condôminos sempre informados; Estabelecidas as premissas do planejamento, sugere-se o seguinte Plano de Trabalho para o síndico:
- adaptar o edifício à situação econômica vigente;
- analisar as receitas e despesas atuais do condomínio;
- organizar calendário de reuniões entre síndico, conselheiros e comissões;
- examinar e aperfeiçoar organograma dos cargos e funções do edifício, e respectivas remunerações, redefinindo as tarefas de cada empregado ou prestador de serviços;
- analisar e aperfeiçoar o funcionamento dos serviços eventualmente prestados pelo edifício e por terceiros;
- acatar as sugestões feitas pelos condôminos.

PLANEJAMENTO DE OBRAS. Os pobres síndicos sempre são criticados: ou porque têm mania de fazer obras, algumas para corrigir ou sanar problemas, e outras para melhorar ou embelezar o prédio; ou porque não fazem qualquer obra. Neste aspecto é fundamental conhecer as várias modalidades de obras, ou benfeitorias: necessárias (as que têm por fim conservar a coisa ou evitar que se deteriore), úteis (as que aumentam ou facilitam o uso da coisa) e voluptuárias (as que são de mero deleite ou recreio, e não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a tornem mais agradável ou sejam de elevado valor). (cf. Código Civil, art. 63).

As convenções, seguindo tal conceituação, estabelecem que as benfeitorias necessárias podem e devem ser feitas pelo síndico, e, se urgentes, até mesmo sem prévia autorização da assembléia. As úteis exigem prévia autorização de assembléia, por maioria simples. As voluptuárias, por sua vez, via de regra, exigem maioria qualificada.

O engenheiro-perito Sérgio Quintela, em trabalho publicado pela ABADI, aborda a necessidade de um prévio planejamento das obras de um prédio, sintetizando as seguintes regras: (1) não há bom controle sem bom planejamento. (2) o planejamento deve ser adequado ao vulto da obra; (3) só proceder a julgamento de propostas que informem sobre todos os requisitos da carta-convite; (4) entregar o planejamento e o acompanhamento a profissional habilitado. ("ABADI" - nº 156 - fev. 95).

Rua Senador Dantas, 76 - 14º andar
Centro Cep 20031-201
Telefax (21) 2524-0093
consultoria@hamiltonquirino.com.br