Atribuições do Síndico

A Lei 4.591/64 detalhou as atribuições do síndico:

a) representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e o regimento interno;
d) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção e no regimento interno;
e) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

Andrea Penna conseguiu sintetizar os dez mandamentos do síndico:

1º - manutenção e conservação dos elevadores;
2º - manutenção e conservação dos serviços hidráulicos e elétricos (bombas e ejetores, casa de força e de máquinas);
3º - conservação da portaria social e principalmente a de serviço;
4º - manutenção de um fundo de reserva, para evitar as constantes cobranças de taxas extras;
5º - se a administração for direta, não se esquecer do recolhimento das obrigações sociais de seus empregados, das contas de água, luz, esgoto, força telefone e gás, nas datas de seus vencimentos;
6º - realizar periódicas reuniões condominiais para discutir com os condôminos os problemas que porventura existam;
7º - se houver necessidade de obras, pinturas ou reparos de fachadas ou outras, desde que aprovadas em Assembléia, constituir uma Comissão de Obras para executar e administrar os serviços, sob sua orientação;
8º - zelar pela segurança dos moradores, instalando, se necessário, porteiros eletrônicos, centrais de portaria, interfones, e vigias noturnos;
9º - não se esquecer dos seguros obrigatórios e não obrigatórios, como incêndio, responsabilidade civil, garagista, etc;
10º - realizar a assembléia geral para a prestação de contas, findo o exercício, após a aprovação pelo Conselho Consultivo. (Revista "Síndico" da APSA nº 58).

Acrescentaríamos os cuidados especiais com a prevenção de incêndio, o que implica em revisão periódica das mangueiras, sprinkers, portas contra fogo, escadas, extintores e o treinamento de empregados e orientação aos moradores. Damos destaque também para a regular dedetização das partes comuns.

Quanto às instalações hidroelétricas, o síndico deverá contratar empresa especializada em manutenção e conservaçào das bombas hidráulicas e ejetores, suas canalizações, caixas e depósitos de água. Lembre-se que um dos itens que mais oneram o condomínio é o consumo de água. Por isso, é recomendável que um empregado ou profissional externo examine regularmente as caixas de água para constatar a existência de rachaduras. Além disso, deve ser feita inspeção nos próprios apartamentos, para se constatar a existência de vazamentos. Os prédios maiores devem ter empregados que façam servicos de bombeiro, eletricista e gasista. Diversas outras providências podem ser tomadas para reduzir os custos do condomínio. As maiores despesas são justamente o consumo de água, e também de energia elétrica. Assim deve-se estudar a colocação de minuterias ou sistema fotoelétrico, que evitam a manutenção de luzes acesas dia e noite. Também a colocação de lâmpadas fluorescentes diminui o custo.

Outra despesa elevada se refere ao pessoal. Em primeiro lugar deve-se selecionar bem os empregados, para evitar demissões, que estão muito onerosas. Deve-se evitar também o excesso de horas extras, que acabam sendo incorporadas ao salário. E os elevadores? Além de muita energia elétrica, consumem muito dinheiro da inevitável manutenção. Recomenda-se a leitura do livro "O Elevador", de Paulo Juarez dal Monte, que cuida de acidentes, consumo e economia de energia, tipos de contrato de manutenção e um "chek-list" para síndicos.

O jornal "O Síndico" de Salvador, Bahia (agosto de 1994) dá as seguintes dicas:

Pessoal - evitar as horas extras, que representam 60% a mais no salário; evitar contratação de serviços avulsos, já que sobre estes incidem encargos previdenciários; fiscalizar a jornada de trabalho através de um porteiro-chefe, evitando vencimento de dois períodos de férias, o que exige pagamento em dobro; evitar rotatividade de empregados (contratações e demissões excessivas); certificar-se de que a arrecadação e o pagamento de encargos previdenciários sejam feitos em dia.

Conservação - negociar os contratos, com preços e prazos de pagamento; tomar cuidado com empresas de manutenção de elevadores para evitar troca desnecessária de peças e pesquisar os preços cobrados; usar com critério os elevadores, com orientação inclusive às crianças; desligar um equipamento em horários de menor movimento; fazer pesquisa de preços e comprar produtos de limpeza e conservação em maior quantidade; viabilizar contratos de manutenção das instalações prediais.

Quem quiser conhecer detalhadamente as formas de reduzir o consumo de energia elétrica deverá obter o "Manual de Conservação de Energia Elétrica em Condomínios Residenciais", do Programa Nacional de Conservação de Energia Elétrica da EMBRATEL. Também é indispensável para o síndico ter a mão o "Guia do Síndico" do SECOVI/RJ. Com relação à água, há o ditado que diz tudo: "mangueira não é vassoura".

A CEDAE - Companhia Estadual de Águas e Esgotos do Rio de Janeiro - tem um manual, "Guia do Cliente", que todo síndico deve ter à mão. Algumas informações úteis (e impressionantes) ali contidas:

Observe-se, por exemplo, o que acontece com a conta de um imóvel hidrometrado, onde o consumo regular não ultrapassa os 15m3 (15 mil litros) mensais (1ª faixa de consumo), ao ser afetada por nova faixa de consumo, em face de algum desperdício, por dois fatores muito comuns de vazamento:

-"Torneira pingando - desperdício de 46 litros por dia, o equivalente a um banho demorado. Esse gasto mensal é de de 1.380 litros, o que representa um acréscimo de 9% no consumo normal do mês e um aumento de 22% (devido à mudança de faixa) no valor da conta mensal".

-"Torneira vazando - com uma torneira vazando um milímetro, o desperdício é de 1.280 litros por dia, o que daria para o consumo de 5 pessoas no mês. Aqui a paerda é de 38.400 litros mensais, - um aumento de 25% no consumo normal do mesmo período. Na conta a pagar o acréscimo salta para 77% ao mês."

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