Direitos e Deveres do Síndico

É muito fácil saber quais são os deveres do síndico de um edifício ou de um conjunto de casas. Até as pessoas mais simples conhecem de cor as obrigações do síndico. Para qualquer problema, os vizinhos e até mesmo os empregados logo pensam em reclamar ao síndico ou escrever no livro de ocorrências, mais conhecido como livro de reclamações.

A Lei 4.591, de 1964, enumera, no art. 22, todos os deveres do síndico, conforme se verá adiante. E os direitos? Nos termos da referida lei o síndico tem o direito de receber uma remuneração, sendo mais comum, de acordo com as convenções de condomínio, a isenção das cotas condominiais. Também tem o direito de delegar as funções administrativas a pessoas, físicas ou jurídicas, de sua confiança. Além disso representa ativa e passivamente o condomínio em Juízo ou fora dele. É pouco?

Na verdade, os deveres saltam aos olhos e estão enumerados na lei e nas convenções, enquanto os direitos têm que ser pesquisados e mesmo assim se há de indagar se seriam mesmo direitos e não obrigações. Afinal, em virtude de nossa situação econômica há muitos que resolveram ser síndicos apenas para não pagar, por falta mesmo de dinheiro, as cotas condominiais. Alguns acabam até se tornando bons síndicos. Aliás, deve-se registrar que é cada vez maior o número de síndicas, que se têm reveladas ótimas administradoras. Muitas vezes a experiência delas começou justamente para economizar seus parcos recursos, devido a um recente separação, na qual lhe coube "arcar com as despesas de condomínio..."

De toda forma, inúmeras assembléias gerais terminam sem que ninguém queira ser síndico. Aí vêm as soluções de fora. Houve um condomínio no Rio em que, por falta absoluta de candidato, foi escolhido um síndico não condômino, embora a Convenção proibisse isso. Um condômino, e também morador, que não quis ser síndico, impugnou judicialmente tal escolha. Mas perdeu, conforme decisão do nosso Tribunal de Justiça, na apelação cível 5.084/89, sendo relator o Desembargador Narcizo Pinto: "Condomínio horizontal. Validade de deliberação assemblear que elegeu, para síndico, morador não condômino, quando, pela convenção, o cargo teria que ser ocupado por proprietário de unidade residencial. "Considera-se válida a eleição, porque, se a modificação ou alteração da convenção pode ser feita por determinado quorum, nada obsta que, ante a dificuldade para eleger síndico proprietário de apartamento, a assembléia, por número de votos superior àquele quorum, escolha, para administrador, pessoa que não seja proprietária." Já o Tribunal de Alçada, também do Rio, sendo relator o então Juiz Humberto Manes, na apelação 89.776, considerou a "validade de Assembléia Geral que elegeu, para síndico, porteiro do edifício."

Assim, é bastante salutar, é muito bom para o condomínio, quando há concorrência, com formação de duas ou mais chapas, cada uma apresentando sua plataforma, de maneira democrática. Isso demonstra que existem várias pessoas interessadas no prédio, e não apenas um pequeno número de abnegados. Na verdade, como não é bom deixar o prédio nas mãos de quem é estranho, ou não é proprietário, também não é bom que se perpetue no cargo a mesma pessoa, sem renovação.

Rua Senador Dantas, 76 - 14º andar
Centro Cep 20031-201
Telefax (21) 2524-0093
consultoria@hamiltonquirino.com.br