A Representação do Condomínio e a Função de Síndico

O síndico representa ativa e passivamente o condomínio, em Juízo ou fora dele, consoante o art. 22, § 1º, "a", não precisando de procuração dos condôminos, por se tratar de função inserida no âmbito da administração ordinária. A ata de sua eleição é o instrumento hábil para a representação dos condôminos, razão pela qual se recomenda o seu registro do Cartório de Títulos e Documentos. O síndico representa toda a comunidade condominial, ainda que eleito por maioria de votos.

Suas atribuições resumem-se aos interesses comuns do prédio, não tendo legitimidade para atuar no interesse particular dos condôminos. Para determinadas ações, como, por exemplo, a cobrança judicial de cotas em atraso, independe de autorização da assembléia. Se se omitir, estarão quaisquer condôminos, excepcionalmente, legitimados para tomar as medidas judiciais na defesa de seu direito. (RT 451/189 e TA-RJ - 5ª Câm. - Ap. 65.611 - Rel. Juiz Alberto Lacerda Filho).

O art. 12, inciso IX, do Código de Processo Civil, estabelece que o condomínio será representado pelo administrador ou pelo síndico. Tendo em vista que o condomínio tem diferente definição no Código Civil (art. 623) e na Lei 4.591/64 (art. 1º), cabe destacar julgado, segundo o qual aquele dispositivo refere-se a este segundo tipo: "o condomínio, a que se refere o art. 12, n. IX, do Cód. de Processo Civil, é o criado em decorrência de edificações ou incorporações imobiliárias e disciplinado pela Lei 4.591, de 1964." (TJ-CE - Ap. 11.998 - Rel Des. Miranda Bezerra - cf. Alexande de Paula - "O Processo Civil à Luz da Jurisprudência" Forense vol. 1 p. 131).

No mesmo sentido é a orientação de Celso Agrícola Barbi. ("Comentários ao Código de Processo Civil" - Forense, Vol. I Tomo I - 1977).

No âmbito do Direito Civil, no que se refere à representação, como no Direito do Trabalho, aqui entrando a figura do preposto, há divergência na interpretação deste dispositivo. Nesse sentido, cabe mencionar acórdão do Rio de Janeiro, cuja ementa diz que: "É válida a citação se a pessoa que recebeu a ciência em nome do condomínio devedor era gerente do mesmo. No conceito de Administração, gerente e administrador são sinônimos perfeitos, quer dizer, exercem as mesmas funções e têm as mesmas atribuições. O art. 12 inc. IX, do CPC não deixa dúvidas de que o administrador, tanto quanto o síndico, representa o condomínio em Juízo." (TA-RJ - Ap. 26.445 - Rel. Juiz Torres de Melo - cf. Alexandre de Paula, op. cit. vol IX, p. 102). Não é pacífico este entendimento. Humberto Theodoro Júnior, por exemplo, citando a apelação cível 211.340 do TASP (RT 485/113), diz que: "Havendo condomínio regularmente constituído e síndico escolhido segundo a lei e a convenção `somente o síndico tem legitimidade para representar o condomínio em juízo'. "O administrador, como simples auxiliar do síndico, não goza de poderes de representação do condomínio. Excepcionalmente, poderá desfrutar dessa representação o administrador que houver sido designado em caráter provisório, em razão do litígio entre os condôminos acerca da própria administração do condomínio." ("Curso de Direito Processual Civil" - Forense - 2ª ed. p. 89). Há situações, sem dúvida, em que o administrador será parte absolutamente ilegítima, ativa ou passiva. Na primeira hipótese, por exemplo, na cobrança de cotas de condomínio em atraso. Na segunda, na ação de prestação de contas que deve ser dirigida em face do síndico e não em face do administrador.

Na Justiça do Trabalho, parece ser ainda maior a divergência quanto à presença de outra pessoa que não o síndico, sobretudo nas audiências, por força do art. 2º da Lei 2.757/56, que exige a representação pelo síndico. A divergência pode ser visualizada no capítulo "Jurisprudência", no item "Representação de Condomínio", ao final deste trabalho.

Há decisões que consideram revel o condomínio, cujo síndico não compareceu pessoalmente à audiência, nem nomeou preposto, consoante art. 843, § 2º da CLT. O próprio conceito de preposto gera divergência, pois para alguns tem que ser empregado e para outros não precisa ser empregado, bastando ter conhecimento do fato. De outro lado, há decisões que consideram perfeitamente válida a presença do síndico ou do administrador. Há ainda uma terceira corrente que elide a revelia, determinando-se a nulidade do feito, para o prosseguimento do processo uma vez regularizada a representação.

Neste sentido, entre as várias decisões transcritas no final deste trabalho, cabe destacar a seguinte: "Preposto de condomínio. Há divergência doutrinária e jurisprudencial, relativamente a quem pode ser preposto de Condomínio. Contudo, admitimos como preposto, de acordo com o art. 12, IX do CPC, tanto o síndico do Condomínio, como o administrador. O art. 843 parágrafo único CLT não exige, expressamente, seja o preposto empregado, mas sim que conheça o fato." (TRT -2ª Região - Proc. 2.7234/90-8 - Rel. Juíza Lucy Mary Marx Gonçalves da Cunha - cf. B. Calheiros Bonfim e Silvério dos Santos - "Dicionário de Decisões Trabalhistas" verb. 1122 - 24ª ed. p. 162).

Diante dessas divergências, aconselha-se que o síndico, por cautela, sempre que possível, represente pessoalmente o condomínio judicial ou extrajudicialmente. Na impossibilidade de sua presença, principalmente no âmbito trabalhista, nomeie um preposto que tenha efetivo conhecimento do fato, mas outorgando, o síndico, a procuração ao advogado, não deixando tal função para o administrador. Finalmente, para maior segurança, e caso não haja expressa referência na convenção, deve-se definir, em assembléia geral, que o subsíndico poderá substituir o síndico, inclusive em juízo, nos seus impedimentos.

Em conclusão, em nosso ponto de vista, a representação do Condomínio de edificações, no âmbito do Direito Civil, deverá ser exercida sempre pelo síndico. Já no âmbito trabalhista, embora seja o síndico o representante, poderá nomear prepostos que tenham pleno conhecimento dos fatos, como é o caso, por exemplo, dos chefes do Departamento de Pessoal das administradoras.

Cabe ainda registrar que o síndico em nenhuma hipótese poderá reivindicar direitos trabalhistas em face do condomínio, podendo ser destituído sem que lhe caiba qualquer indenização. Já um empregado, que venha a ser conduzido à função de síndico, não perderá os direitos trabalhistas já adquiridos.

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