O Síndico

O condomínio tradicional é dirigido por um administrador, na forma do art. 640 do Código Civil.

A expressão "síndico" aparece no Decreto 5.481 de 25.06.1928 , que determinou a realização de uma assembléia anual para votação do orçamento (art.9º) e a eleição de um síndico, com mandato de dois anos (art. 8º).

Também na Lei de Falências e Concordatas vamos encontrar a figura do síndico, que é o administrador da falência, sob imediata direção do Juiz ( art. 59, do Decreto-Lei 7.661, de 21.06.1945).

A Lei 4.591/64 mantém a expressão "síndico" para definir o responsável pela condução do condomínio.

Pela definição do Dicionário Escolar da Língua Portuguesa, síndico é "antigo procurador de uma comunidade, corte, etc.; advogado de corporação administrativa; sindicante; o escolhido para zelar ou defender os interesses de uma associação, de uma classe, de um condomínio; mandatário, salariado do falido e dos credores, encarregado das operações da massa falida." (Ministério da Educação - 10ª ed. p. 1.525).

Aurélio Buarque de Hollanda ensina as origens do termo: do grego syndikós e do latim syndicu (Novo Dicionário Aurélio - Ed. Nova Fronteira, 1ª ed., p. 1.304).

Analisando o direito comparado, o Juiz do Tribunal de Alçada de São Paulo, João Batista Lopes, explica as características do syndic na França, amministratore na Itália, administrador na Argentina e presidente e administrador na Espanha." (cf. "Condomínio", edit. Revista dos Tribunais - 4ª ed. p. 36).

Segundo Caio Mário ("Condomínio Horizontal p. 128/129) o síndico exerceria um mandato, o qual, à luz do art. 1.290 do Código Civil, presume-se gratuito, embora a Convenção ou a própria assembléia possa estabelecer uma remuneração ou a isenção das cotas condominiais.

No livro "Condomínio e Incorporações", escrito após a edição da Lei 4.591, Caio Mário conceitua o síndico no âmbito da representação, seja em Juízo ou nas relações com terceiros em geral, seja na relação entre os próprios condôminos. ("Condomínios e Incorporações", Forense, 7ª ed. p. 201).

Para Orlando Soares, a figura do Síndico se funda efetivamente no instituto da representação, que consiste "no conjunto de atos praticados por alguém que, cumprindo mandato de outrem, mesmo sem poderes expressos, age em nome e no interesse deste, perante terceiro, cumprindo obrigações e fazendo valer direitos, donde se conclui que a representação é o fim do mandato, a caraterística enfim que o diferencia de qualquer outro contrato" ("Incorporações Imobiliárias e Condomínio de Apartamentos", Forense, 1ª ed. p. 111).

Embora o art. 640 do Código Civil fale em "mandatário comum" para definir o administrador do condomínio tradicional, e o art. 22 da Lei 4.591 refira-se ao "mandato" do síndico, que não poderá exceder de dois anos, a melhor conceituação é de que o síndico representa todos os condôminos, mesmo não sendo eleito por todos, o que lhe dá atribuições mais típicas da representação, que é mais genérica, do que a do mandato, ou procuração, que é mais específica.

Não obstante, seja como mandatário, seja como representante dos condôminos, grande é a responsabilidade do síndico, que poderá vir a ser condenado em perdas e danos se, por exemplo, deixar de defender o Condomínio em uma ação ou deixar de cobrar um crédito do Condomínio. Na primeira hipótese confira-se o acórdão da apelação cível 2.467/88 do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, sendo relator o Desembargador Fonseca Passos. A ementa trata da responsabilidade de atos de gestão do síndico, considerando a "representação do condomínio". No entanto, no texto do aresto, que cuida de um síndico que deixou de efetuar determinados pagamentos e também deixou de fazer a defesa na correspondente ação de cobrança, é usada a expressão "mandatário". Vê-se assim que na prática são confundidas as expressões representação e mandato. Mas o que interessa é a extensão da responsabilidade. Decidiu-se naquele acórdão que o síndico tinha o dever jurídico de fazer o pagamento e depois fazer a defesa na ação proposta em face do Condomínio, à vista do art. 22, § 1º da Lei 4.591/64. Além disso, segundo o acórdão, "aplica-se o art. 1.300 do Cód. Civil, dada a qualidade de mandatário de que se reveste o síndico em relação aos demais condôminos que o elegeram para gerir os interesses do condomínio, de forma que fica o síndico obrigado a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou decorrente de omissão a ele imputável."

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