Crise da Construção Civil, Encol e Sersan

O Brasil vive uma crise macroeoconômica, com inevitável repercussão no mercado imobiliário. Além dos problemas internos (deficit público, desemprego), existe uma crise financeira internacional, a partir do sudeste asiático e da moratória decretada pela Rússia. O nosso país não resistiu a tal quadro, sofrendo perda de reservas e acabando por liberar o câmbio, asfixiado há quatro anos.

Devido à globalização, tanto os problemas internos como os externos repercutem diretamente no mercado imobiliário. Segundo O GLOBO de 24 de novembro de 1998, o setor vem operando, desde agosto de 1998 (data da moratória da Rússia), com 20% a 25% de sua capacidade instalada. No mês de outubro, cinco mil trabalhadores foram demitidos.

No boom do mercado imobiliário, em 82, a construção civil empregava 450 mil pessoas no Rio. Hoje, segundo o jornal, não passa de 80 mil.

A situação não é melhor em São Paulo, onde foram fechados 14.200 postos de trabalho no período de dezembro de 1997 a novembro de 1998, segundo informação da Agência Folha de 17/12/98. Mas há um fenômeno que também contribuiu, de forma expressiva, para a queda do setor, influindo na base, que é a credibilidade. O fenômeno - ou seria trauma? - leva os nomes de ENCOL e SERSAN.

A ENCOL deixou inacabadas 712 obras em 62 cidades brasileiras, com prejuízos a 42 mil famílias, e desemprego direto a 12 mil pessoas. A SERSAN, com o desabamento do edifício Palace II, despertou o grande público para as questões relacionadas com a solidez e a segurança, indispensáveis ao se comprar um imóvel em construção.

Como se prevenir? O primeiro passo é não ter pressa, evitando as compras no dia do lançamento. Deve-se estudar a proposta, analisando a empresa, pelo seu passado, e a documentação do imóvel no Registro de Imóveis.

Um dos problemas mais comuns da ENCOL foi a inexistência de memorial de incorporação no Registro de Imóveis. Sem o memorial a empresa não poderia vender, mas vendeu porque muita gente comprou. E não teve memorial por quê? Porque a empresa não possuía as necessárias certidões negativas, já que, então, era devedora do INSS e da Receita Federal. Se o comprador exigisse o memorial registrado antes de comprar já teria evitado o negócio.

Vários empreendimentos tinham o memorial registrado. Isso é verdade, mas em vários deles havia hipoteca já constituída, estando o terreno garantindo dívidas antigas, que vinham sendo roladas há alguns anos. O Registro de Imóveis continha tal informação, que poderia ter evitado o negócio, pois existem até hoje prédios prontos com ônus hipotecário. E naturalmente, existem muitos com obras abandonadas, também com tal gravame.

Mas há empreendimentos que possuíam memorial registrado e não acusavam, no respectivo registro de imóveis, qualquer ônus hipotecário. Nesse caso, torna-se muito difícil prever-se a existência de futuros problemas e o negócio acaba sendo feito. Mesmo assim, evite pagar à vista, e passe a acompanhar o início da obra e a sua continuidade. Como se sabe, muitos imóveis da ENCOL não saíram do chão. Nesse caso, suste logo o pagamento, notificando imediatamente a empresa. Se necessário, ingresse com ação cautelar, depositando os valores em juízo. A mesma atitude deverá ser tomada em caso de a obra ser paralisada ou ter seu ritmo diminuído, hipóteses em que a empresa poderá ser destituída da incorporação, em procedimento extrajudicial, assumindo os compradores a condução das obras. Nessa hora deverá, obrigatoriamente, ser organizada a Comissão de Representantes. No caso da SERSAN a situação diz respeito a outra questão: segurança e solidez. O trauma do Palace II, caindo e matando pessoas, faz lembrar a completa falta de fiscalização dos poderes públicos, acerca do cumprimento das especificações mínimas indispensáveis.

A Lei 4.591, apesar de definir crimes e contravenções, e estabelecer penalidades, não criou um órgão específico de fiscalização. Isto é reconhecido por CAIO MÁRIO PEREIRA DA SILVA, autor do anteprojeto (cf. "Condomínios e Incorporações", p. 257), que sugere, para este mister, as autoridades administrativas locais e os Conselhos Regionais de Engenharia e Arquitetura.

Tais órgãos, como se viu no caso do Palace II, só atuam depois de ter ocorrido o problema , não havendo uma atuação preventiva. Por tudo isso, na hora de comprar, é fundamental a indagação acerca da empresa. No caso da SERSAN, ao iniciar a construção do Palace II, já tinha deixado para trás vários problemas, na Barra da Tijuca, em prédios situados em área próxima ao local da tragédia, relacionados com a qualidade do acabamento e o não atendimento à especificação de materiais.

De toda sorte, aconteceu a tragédia, e as vítimas tiveram um comportamento exemplar, mobilizando a imprensa e a população em geral, e dando sustentação à associação logo criada. Fundamental a pronta e eficaz atuação do Ministério Público, em ação civil pública, de interesse coletivo, evitando centenas de ações individuais. Elogiável também o rápido provimento judicial dado à questão. Até o Congresso Nacional teve uma atuação rápida, sem corporativismo, cassando o parlamentar que é o controlador da empresa, por falta de decoro.

O que serve de consolo é que toda crise fortalece e conscientiza as pessoas. Hoje crescem de importância as apólices de seguro que possam garantir o ressarcimento em casos semelhantes aos aqui narrados, embora aumente o custo da construção. É um mal necessário. Também assumiu importância considerável a organização dos lesados, com atuação coletiva, visando ao bem comum. E não se pode deixar de ressaltar um fenômemo comum em qualquer crise: o aparecimento de líderes, fortes e ousados, sem os quais nada seria feito, permanecendo os prédios inacabados, ou os escombros apenas como um sinal, uma referência. Os líderes, surgidos naturalmente, fazem com as lesões não sejam sofridas em vão.

As construtoras sérias (que constituem a maioria) poderiam estimular a criação da Comissão de Representantes tão logo iniciadas as vendas, para que o acompanhamento da obra se faça desde o início, de forma transparente. Deveriam também estimular a aquisição do seguro que garanta a cobertura em caso de paralisação ou sinistro, apesar de aumentar o preço, pois de nada adianta pagar menos e não ter o produto final.

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