O Caso Encol - Inadimplência e a Concordata

24/10/97, Guido Siqueira Filho, 45 anos, três filhos, Av. Paulista, São Paulo, em greve de fome: cliente da ENCOL.
22/01/98, O GLOBO, página 3: "Encol é a 1ª na lista dos cem maiores devedores do INSS".

Por causa da ENCOL, foi incluído no Sistema Financeiro Imobiliário um seguro que garanta a continuidade das obras em caso de problemas financeiros ( performance bond). Tal providência já vem sendo adotada por algumas incorporadoras, devido à crise de credibilidade na compra de imóveis na planta, gerada pela ENCOL. Lei municipal, da cidade do Rio de Janeiro, passou a exigir o seguro de responsabilidade das empresas incorporadoras.

E a nova Lei de falências está sendo alterada em alguns pontos com a experiência ENCOL. Este é um retrato do que resultou da quebra da maior empresa construtora do País. São mais de setecentas obras paradas, causando prejuízos a cerca de 42 mil famílias, e desemprego de 12 mil pessoas. Vários empregados sem receber salários, por falta de dinheiro, ou em decorrência da indisponibilidade decretada em decisões judiciais. Se multiplicarmos 42 mil por quatro (média de cada família), teremos 128 mil pessoas. E multiplicando 12 mil por quatro teremos 48 mil. Resultado: 176 mil pessoas afetadas diretamente. Mas não é só: Bancos, Fisco, fornecedores - é grande o leque de prejudicados. A estes números ainda se pode acrescentar um universo de pessoas que já têm seus imóveis prontos, mas ainda vinculados a débitos hipotecários não honrados pela empresa, dificultando a livre transferência para terceiros e ainda sujeitos à execução pelos credores, geralmente entidades financeiras.

No caso específico dos adquirentes com obras paralisadas, que é o que nos interessa no momento, vamos encontrar normas protetoras na Lei dos Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/64) e na própria Lei de Falências (Dec. Lei 7.661/45). Comparando-se os dois textos, no entanto, conclui-se que existe um vazio para a solução imediata no caso de falência ou concordata de empresas do porte da ENCOL.

A nova Lei de Falências, ainda em tramitação no Congresso Nacional, prevê soluções específicas, por influência da própria "crise ENCOL", para a quebra de empresas imobiliárias, estabelecendo os passos necessários para a rápida e segura continuidade das obras. Mas fiquemos com a legislação vigente. A Lei 4.591/64 foi votada em 1964, sob inspiração de Caio Mário da Silva Pereira, quando não existia nenhuma proteção especial para os compradores, que se socorriam do Código Civil, necessitando da longa tramitação de processos judiciais. A Lei, então, veio criar proteção especial, com a possibilidade de os compradores notificarem o incorporador para reiniciar a obra.

Desatendida a notificação, a Lei determinou a possibilidade de imediata destituição da incorporação, votada por maioria absoluta dos adquirentes, sem necessidade de ação judicial. O saldo credor dos adquirentes pode ser objeto de imediata execução, com o status de título extrajudicial. A mesma Lei previu a hipótese de falência do incorporador: decidindo os compradores prosseguir a obra, o empreendimento não iria para a massa falida. Se não derem continuidade à obra, passariam a credores privilegiados, juntamente com os credores hipotecários, atrás portanto dos créditos trabalhistas, previdenciários, tributários e os decorrentes de acidentes de trabalho. Além dos encargos da massa falida. Mas, de toda forma, à frente dos créditos quirografários (fornecedores, Bancos sem garantia real e vencedores em ações cíveis em geral). Em não havendo falência, retoma-se a obra, através de outra incorporadora, função que pode ser exercida por uma corretora, outra construtora ou pelos próprios adquirentes. A titulação pode ser obtida, de forma paralela, através da adjudicação compulsória, na Justiça Cível. No caso de falência, a retomada das obras também pode ser decidida pelos adquirentes. Mas a regularização do título de propriedade terá de ser buscada no Juízo universal da falência, assim como a execução de eventual condenação em perdas e danos. Note-se que no caso de falência pode haver ainda a arrecadação, fazendo-se necessária uma atuação direta para excluir, da massa falida, cada uma das frações ideais, através da ação de restituição.

No caso da ENCOL, deve-se entender, antes de tudo, que os adquirentes possuíam apenas um contrato particular, com maior dificuldade, portanto, para ser regularizado. De outro lado, dada a grande quantidade de obras paradas (mais de setecentas), imagina-se muita dificuldade para a solução de todos os casos, em curto prazo, no Juízo universal. Outra dificuldade no caso específico é que poucos são os empreendimentos que podem ser retomados imediatamente. Um número expressivo deles, além da paralisação da obra, tem outros tipos de problemas: (1) o terreno pertence a pessoas diferentes, que o permutaram por futuras unidades, e terão que se unir aos adquirentes, para uma solução comum; (2) o terreno está hipotecado, mas o gravame nada tem a ver com o custeio da obra, tendo sido dado em garantia para cobrir ou prorrogar empréstimos em geral; (3) não foi registrado o memorial de incorporação, o que impede a imediata transferência da propriedade, pois sequer poderiam ter sido vendidas as frações ideais a que corresponderiam as futuras unidades; (4) o custo de retomada e conclusão das obras é maior do que o saldo devedor dos adquirentes; (5) as obras dependem de financiamento para serem reiniciadas, e isso dificilmente ocorrerá enquanto não solucionada a questão da titularidade; (6) o saldo devedor é superior ao preço de mercado. Note-se que alguns empreendimentos têm todos estes tipos de problemas. Ressalte-se a existência de alguns que não saíram do chão (ou do buraco das fundações inacabadas) e mesmo assim há pessoas que quitaram integralmente o preço.

A primeira idéia é a via judicial e nesse sentido foram propostas milhares de ações em todo o País. Além disso, quase todos os empreendimentos constituíram associações e promoveram a destituição da empresa como incorporadora. Mas o que fazer, efetivamente, para a retomada de tantas obras paradas? É preciso, inicialmente, ressaltar que a atual tendência da doutrina e da jurisprudência é evitar a falência de qualquer empresa, que causa desemprego, e ainda maiores prejuízos aos clientes e credores em geral, que dificilmente conseguem receber de volta seus investimentos. Assim, recomenda-se que se procure uma solução rápida, que a Justiça, por enquanto não oferece na hipótese do processo de falência, pois o art. 44, VI da Lei de falências, diz simplesmente que "na promessa de compra e venda de imóveis aplicar-se-á a legislação respectiva". Com efeito, se for iniciada uma longa batalha jurídica, provavelmente a obra ficaria exposta ao tempo, pois é difícil que o agente financeiro coloque recursos em imóvel cuja solução jurídica dependa de decisão no lento processo de falência ou concordata.

No caso específico da ENCOL, havendo vários pedidos de falência, sobreveio a distribuição de concordata preventiva em Goiânia. O pedido de concordata foi processado, tendo sido nomeada Comissão composta por um banco credor, representante dos empregados e representante dos clientes (adquirentes), gerando as seguintes conseqüências: irrecorribilidade do despacho que mandou processar a concordata; suspensão de quaisquer pedidos de falência; fixação do juízo universal; continua a diretoria na administração da empresa, sob supervisão do comissário; vencimento antecipado de todos os créditos quirografários; suspensão de ações e execuções por créditos sujeitos à concordata (quirografários); impossibilidade de alienação do ativo da empresa, salvo autorização judicial. Abrigando a concordata os créditos quirografários, não se sujeitam a ela os demais créditos, como os fiscais e os trabalhistas. Além disso, o pedido de concordata preventiva não resolve os contratos bilaterais, que continuam sujeitos às normas de direito comum. É o caso das promessas de compra e venda de imóveis, cuja construção está paralisada. Importante salientar que, negando a concordata preventiva, o juiz decretará a falência. Esta pode ser requerida a qualquer tempo também pelo próprio devedor. Considerando tudo isso, os compradores da maioria dos prédios no Rio de Janeiro optaram por três providências práticas: primeira - organizar-se em associação, recebendo poderes para negociar; segunda - obter escrituras definitivas, e registrá-las, pois só possuíam instrumentos particulares; terceira - tentar viabilizar a retomada das obras. Nessa estratégia, estão as partes buscando soluções que se encontram no projeto da nova lei de falências: estabelecer desde já uma forma prática e objetiva, de reiniciar as obras, com o propósito básico de que os compradores, a despeito da dificuldade do eventual processo de falência, ou mesmo a eventual decretação da concordata, possam eliminar, ou pelo menos, diminuir, o riscos da longa tramitação de qualquer processo judicial. Na medida do possível, muitos empregos poderão ser preservados, na utilização dos funcionários no processo de retomada das obras. Assim, os adquirentes, na sua grande maioria, optaram em assinar escrituras públicas definitivas, re-ratificando os primitivos contratos particulares, levando ambos os títulos ao registro de imóveis, com o objetivo inicial de se tornarem proprietários do terreno, pois nenhum Banco financiaria propriedade da ENCOL, além de evitar os efeitos da falência. O segundo passo é justamente negociar o financiamento e reestruturar as obras, analisando a possibilidade, em alguns casos, de conclusão das obras com recursos próprios. Enfim, procura-se uma solução negociada, que pode não ser a melhor, mas é seguramente a única que possibilita a retomada do processo de construção, com centenas de obras abandonadas.

A solução por muitos escolhida é esperar a decisão da Justiça. Todavia, no caso específico que estamos analisando, enquanto se ganham batalhas jurídicas após vários anos, os prédios inacabados ficam expostos à cruel ação do tempo. E isto também custa caro, pois sobrevém o desgaste da estrutura. De outro lado, é difícil manter em funcionamento, durante muitos anos, uma associação dos adquirentes sem que exista algo concreto, ou seja, a efetiva retomada das obras.

Principalmente, como é o caso da ENCOL, em que a maioria das obras envolvem uma média de duzentas unidades por cada empreendimento.

Por tudo isso, e por experiência em casos passados, acreditamos que é indispensável, antes de tudo, uma sólida união entre os próprios condôminos. Em segundo lugar, uma clara disposição para negociar, negociar e negociar.

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