Multas e Descontos

A imposição de encargos resultantes do pagamento em atraso deve constar na convenção, tendo por parâmetro o juro moratório de 1% ao mês, a multa de 20% e a correção monetária, como previsto no art. 12, § 3º da Lei 4.591/64. Com as altas taxas de inflação que vigoraram durante vários anos e que foram bastante reduzidas pelo Plano Real, muitos condôminos deixavam para pagar com atraso, após vários meses. Se a correção monetária só podia ser cobrada com o ingresso em Juízo da ação sumaríssima, como estabelecido em muitas convenções, elaboradas em período de baixa inflação, muitos se aproveitavam para pagar depois de muitos meses o valor já corroído, com dez ou vinte por cento de multa. Lembre que a inflação já chegou a oitenta por cento ao mês, ao final do Governo Sarney e a cinquenta por cento nas vésperas do Plano Real. Atenta aos fatos sociais e econômicos, a jurisprudência passou a admitir a correção monetária nas cobranças de condomínio, a partir da data do débito inicial, ainda que contrariando a convenção, para evitar o enriquecimento ilícito.

O problema imediato, com as altas taxas inflacionárias e o inadimplento, foi solucionado, de forma criativa, na maioria dos condomínios, com decisão aprovada em assembléia: os condôminos passaram a calcular as cotas com valor maior, dando um desconto para quem pagasse até determinado dia. Muito se discute ainda hoje acerca da validade desta deliberação. Entendemos que se a assembléia assim deliberou, por conveniência dos próprios condôminos, é válido o sistema de desconto. Na prática, é inquestionável que diminuiu consideravelmente o inadimplemento. Com q queda da inflação, os condôminos começaram a revogar estes critérios de cobrança.

Todavia, tal prática, quse generalizada, foi considerada fraudelenta pelo Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro, no julgamento da apelação cível 12.313/93, ocorrido em 15/09/94, sendo relator o Juiz Jair Pontes de Almeida, da 3ª Câmara Cível: "Cotas condominiais, Constitui-se em fraude à lei a concessão de desconto de cinquenta por cento (50%) para pagamento de cotas condominiais até determinado dia. Oculta, na verdade, pesada multa, aplicável aos que vão quitar suas cotas um dia depois, muito superior ao percentual admitido pela lei de regência."

Achamos questionável tal decisão se considerado o período de alta inflação em que foram estabelecidos os critérios de desconto, e na medida em que foram aprovados em assembléia, como meio de evitar ou corrigir os altos índices de inadimplência. Foi um meio acordado entre as partes interessadas num bem comum, com vistas a equilibrar as receitas e as despesas. E deu certo, como pôde ser observado por quem lida diariamente com condomínios.

Assim cabe observar que, embora tratando da relação entre condômino e locatário, outro aresto do mesmo Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro permitiu implicitamente tal modalidade de desconto: "Ajustado pelas partes que cabe ao locatário o pagamento dos acessórios simultaneamente com o do aluguel, não está o locador obrigado a antecipar ao condomínio o pagamento da cota relativa à unidade locada, para se beneficiar de descontos por ele concedidos e repassá-los ao locatário, não sendo admissível que pretenda este pagar, no mês seguinte ao da exibilidade da obrigação, o valor do condomínio com o desconto concedido a quem efetue o pagamento de suas cotas condominiais dentro do mês em curso." (TA-RJ - 5ª CC - Ap. 10.574 - Rel. Juiz Nascimento A. Póvoas Vaz - ADCOAS 139835).

Colhe-se ainda do acórdão: "Não há como impor ao locador que recolha ao condomínio antecipadamente o valor dessa cota condominial, para se favorecer do abatimento assim concedido pelo mesmo, para, então, repassar essa vantagem ao locatário, o qual, entretanto, só posteriormente reembolsaria a locadora quando do pagamento do aluguel, em época na qual o valor devido ao condomínio já seria mais elevado por já estar vendido. Isso equivaleria a obrigar o locador a se emprobecer em favor do locatário, pois teria de se descapitalizar, adiantando o pagamento privilegiado com o abatimento para este último se beneficiar duplamente, seja pelo pagamento de valor nominalmente inferior, seja porque reembolsaria à parte contrária somente 25 dias após, o que, em face do ritmo em que a inflação corrói o poder aquisitivo da nossa moeda, representa sensível perda para quem efetua tal adiantamento."

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