Despesas de Condomínio e a Legitimidade Passiva

De acordo com o art. 12, § 2º da Lei 4.591/64, cabe ao síndico arrecadar as contribuições condominiais, competindo-lhe promover a cobrança judicial. Segundo este dispositivo tal cobrança deveria ser feita pela via executiva, o que está derrogado pelo art. 275 do Código de Processo Civil, que escolheu o procedimento sumaríssimo.

Cabe lembrar que o art. 585, IV, do CPC, considera título executivo extrajudicial, entre outros, o crédito decorrente de encargo de condomínio. Mas não há qualquer contradição com o art. 275, que prevê o procedimento sumaríssimo. Isto porque o encargo de condomínio só poderá hoje ser cobrado pela via executiva se estiver fundado em documento público ou particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas, com a obrigação de pagar quantia determinada. Isto, na prática, só ocorre na cobrança de aluguéis e encargos, entre os quais os de condomínio, com a existência de contrato com as características necessárias para a cobrança executiva.

O referido art. 275, na alínea "c", determina este procedimento para as causas que versem sobre a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais. Para definição da efetiva responsabilidade, é ideal que seja comprovado, junto à petição inicial, a propriedade do imóvel cujo débito está sendo cobrado, pois várias vezes as cotas são emitidas em nome de pessoas que não são os proprietários, o que gera dificuldade na hora de se executar a sentença.

Mas há situações muito comuns, em que os proprietários venderam seus imóveis, e, após vários anos, o Registro de Imóveis ainda indica o registro do antigo proprietário. Nesses casos há vários julgados que atribuem a legitimidade passiva àqueles em cujo nome está transcrito o imóvel, ainda que vendido para terceiros. Neste sentido, por exemplo, a apelação 31/94, de 09/03/94, da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro, relator o Juiz Bernardino Machado Leituga: "cobrança de cotas condominiais. Responsabilidade do condômino é aquele em cujo nome está registrado o imóvel. O promitente comprador ou o promitente cessionário são partes ilegítimas em ação de cobrança condominial, embora sujeitos a ação regressiva."

No mesmo sentido, o acórdão do 1º Tribunal de Alçada de São Paulo, relator o Juiz Hélio Arruda: "enquanto não transcrito no Registro Imobiliário o título de transferência da propriedade do imóvel, continua o transmitente responsável pelas despesas que oneram o apartamento."

Ousamos discordar de tal orientação, pois a Lei 4.591 em nenhum dispositivo exige o registro do título como condição para a legitimidade passiva da cobrança. Além disso, a responsabilidade pelo registro da escritura é do comprador, que, muitas vezes, por desídia, deixa de fazê-lo. A Lei 4.591/64 a nosso ver é clara, ao estabelecer no art. 4º, parágrafo único, que "a alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio" (redação da Lei 7.182/84). Cabe acentuar que, além do referido art. 4º, os arts. 3º, 9º, 10, § 4º e 43 também cuidam de vários direitos e deveres dos condôminos, considerando no mesmo plano proprietários, promitentes compradores e promitentes cessionários.

Existem vários acórdãos que a nosso ver estão aplicando corretamente a lei, como os seguintes exemplos: "A obrigação de pagamento das despesas normais e das extraordinárias do condomínio tem o caráter de ônus, que se transfere juntamente com a unidade autônoma, em caso de ser alienda. A dívida é propter rem, incidente sobre a coisa, pela qual responde o sucessor, pouco importando a forma do título de aquisição." (TA-SP - Ap. 255.739 - Rel. Juiz Felizardo Calil - cf. "Manual do Síndico", da CIPA). "CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. Não se isenta o condomínio do dever de contribuir para as despesas comuns do edifício por não haver conseguido a utilização plena de sua unidade em decorrência de falhas contratuais da incorporadora-vendedora, e não estar seu título aquisitivo registrado no Registro de Imóveis. Nem se isenta ainda que pendente ação ordinária já sentenciada, anulando o compromisso de compra e venda, se não transcrita em julgado, quando, ainda assim, a isenção é ex nunc." (TARJ - Ap. 85.745/88 Rel. Juiz Hudson Lourenço) Recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, relator o Ministro Cláudio Santos, muito bem definiu a questão nos seguintes termos: "CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COTAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. TITULARIDADE DO COMPRADOR DO IMóVEL PARA FIGURAR NO PóLO PASSIVO DA DEMANDA. A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis." (RESP 00040203-8/RJ de 30/06/94).

Esclarece o aresto que a questão do registro da escritura no Registro de Imóveis "somente tem relevo como condição para instituir direito real oponível a terceiro no caso de alienação do bem e assegura a plena disponibilidade da coisa imóvel".

Assim, se se comprovar que o imóvel foi alienado, não tendo o adquirente registrado o título por desinteresse seu ou por impossibilidade legal (como os imóveis adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitação, ou mesmo quando vinculados a uma hipoteca, e transferidos a terceiro) deverá recair sobre o comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais e, em consequência, sobre ele recairá a legitimidade passiva.

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