Condomínio, o Locatário e o Código do Consumidor

os termos do art. 83 da Lei 8.245/91, que acrescentou o parágrafo 4º ao art. 24 da Lei 4591/64, o locatário está autorizado a comparecer às assembléias ordinárias que envolvam despesas ordinárias e nelas votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Todavia, o locatário não tem legitimidade passiva para participar de ação sumaríssima de cobrança de cotas condominiais, ainda que ordinárias, proposta pelo condomínio. De outro lado, a relação entre condôminos (locadores e locatários) e o condomínio, não se insere no âmbito da proteção do Código do Consumidor. Interessante o acórdão a seguir que abordou as duas questões aqui mencionadas:

"É inadmissível denunciação da lide a locatário, quando se trata de ação de cobrança de cotas condominiais, em face da diversidade de relações jurídicas e porque o condômino pode obter o reembolso do que despender a este título independentemente de denunciação. Não se aplicam as normas da Lei 8.078, de 1990 - Código de Proteção ao Consumidor - às relações condominiais, porquanto não se trata de consumo, mas de simples rateio das despesas comuns, por isso que a multa incidente pelo retardo do pagamento é a prevista na Lei 4.591, de 1964." (TA-RJ Ap. 11.562/93 Rel. Juiz Affonso Rondeau - cf. COAD verb. 65161). Já o locatário não tem legitimidade ativa para propor ação de consignação em pagamento em face do condomínio, para depósito das cotas condominiais, da mesma forma que não possui tal legitimidade, perante o Poder Público, para consignar tributos relativos ao imóvel. Na verdade a cota condominial e os tributos são pagos em tese pelo locador, e reembolsados pelo locatário, como "encargos da locação".

Uma outra questão pertinente ao tema diz respeito ao locatário que infringe a Convenção e o Regimento Interno do prédio, fazendo, por exemplo, mau uso do imóvel. O que pode fazer o Condomínio diante da inércia do proprietário-locador?

Segundo Acórdão do Juiz Luiz Eduardo Rabelo, da 8ª Câmara Cível do TARJ,

"Não tem o condomínio ação contra o locatário de condômino, para compeli-lo a rescindir a relação locatícia sob a alegação de mau uso da propriedade, respondendo por tal conduta perante o condomínio, o proprietário da unidade e não seu inquilino." (Ap.91.014). Realmente, não pode o condomínio interferir diretamente na relação locatícia. Todavia, no caso de danos causados ao prédio pelo locatário, poderá o condomínio acionar o locatário e o locador, não para interferir na relação ex-locato, mas para obter a devida indenização. Neste sentido, o acórdão da lavra do Juiz Edil Pereira da Silva:

"A responsabilidade do condômino é solidária com a do locatário. E o condomínio é parte legítima para acionar o condômino locador, bem como ao seu locatário, quando há afronta às normas da convenção, com prejuízos para os comunheiros." (TA-RJ - Ap. 54.163).

Finalmente, no que se refere ao Código do Consumidor, todos concordam que a relação entre locadores, locatários e condomínios, como bem disse o primeiro acórdão acima, não se insere no âmbito das relações de consumo.

Todavia existe muita discussão a respeito da divulgação no quadro de avisos da relação dos condôminos inadimplentes.

Darnley Villas Boas, sempre preciso, diz que: "salvo intenção manifestamente difamatória - que configuraria delito previsto no Código Penal - a atitude do síndico é legítima, uma vez que a "relação" por ele divulgada não passa de documento meramente informativo. Na verdade, seu dever é diligenciar no sentido de cobrar as "quotas em atraso", inclusive judicialmente, para que não se onere o orçamento dos demais condôminos pontuais que, afinal, terão de responder pela imperiosa manutenção da receita condominial."
(Condomínio Urbano - Editora Destaque - 1993, p. 162).

De toda forma, recomenda-se ao síndico a maior cautela nesta divulgação, que poderá constituir ato vexatório, punido com a indenização pelo dano moral, ainda que não haja a caracterização de crime. Afinal, a indenização em face do dano moral e à imagem constitui princípio insculpido nos Direitos e Garantias Fundamentais da Constituição Federal.

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