Jornal Valor Econônico, 29 de Julho de 2004,
Legislação e Tributos


O novo patrimônio de afetação

"A adoção de patrimônio de afetação, que continuará facultativa, trará benefícios fiscais ao incorporador"

HAMILTON QUIRINO

O projeto de lei parte do princípio de que o orçamento é imutável e que a obra vai custar exatamente o previsto

A Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei nº 2.109, de 1999, incorporando texto do projeto do Executivo de número 3.065, de 2004. Entre outras disposições, o projeto sistematiza o patrimônio de afetação , hoje regulado, de forma imprecisa, pela Medida Provisória nº 2.221, de 4 de setembro de 2001. A afetação consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, evitando que os recursos sejam desviados. Não chegou a funcionar o modelo concebido na Medida Provisória nº 2.221, que será revogada, devido ao estabelecimento de responsabilização solidária dos adquirentes de imóveis pela dívida fiscal da empresa incorporadora no caso de falência. O novo projeto altera esse quadro, ficando os adquirentes isentos dos compromissos relativos ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro devido pelo incorporador, bem como das obrigações provenientes de outras atividades não relacionadas com o objeto da afetação . Por outro lado, a adoção do patrimônio de afetação , que continuará facultativa, trará benefícios fiscais ao incorporador. Mas, do ponto de vista do comprador e da própria retomada de obras paralisadas, continuam alguns equívocos presentes na Medida Provisória nº 2.221. O artigo 9º do Projeto de Lei nº 2.109, por exemplo, exige que as obrigações tributárias e previdenciárias, no caso de falência do incorporador, sejam pagas em no máximo um ano, sob pena de perda da eficácia da deliberação pela continuação da obra. Já é uma evolução, porque o Projeto de Lei nº 3.065 dava o prazo de apenas 60 dias. Mas o novo prazo ainda é insuficiente. De um modo geral, as obras de vulto, com recursos próprios, demoram bem mais do que um ano para serem concluídas. O casuísmo também é mantido no projeto de lei, de forma injustificada: 60 dias para constituir a comissão de representantes após a decretação da falência do incorporador; mais 60 dias para alienar as frações ideais do estoque, com as obras ainda paradas; cinco dias após a alienação dos estoque, para pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias e reembolsar à instituição financeira a importância que tiver entregue para a construção. Em obras (principalmente as de grande porte), será impossível cumprir essas etapas burocráticas em prazo exíguo e deixar para o fim a própria obra. Na verdade, o processo ficará mais complicado do que aquele que se encontra em vigor, com a Lei nº 4.591/64, na sua redação original. A Lei nº 4.591 já prevê mecanismos aplicáveis à falência do incorporador, pois o artigo 43, inciso III estabelece que o empreendimento não integrará a massa falida se os compradores retomarem as obras. Temos experiência concreta, obtida em um grande número de obras de vulto deixadas inacabadas pela incorporadora Encol, cuja falência foi decretada em 1999 pela Justiça de Goiânia. A solução da retomada foi obtida com a desvinculação total da falência, de cerca de 700 obras, sem que existisse o patrimônio de afetação . O mencionado artigo 43, inciso III foi cumprido à risca e os condôminos puderam retomar e concluir um grande número de obras, sem prazo exíguos e com prioridade absoluta para a sua conclusão. Para tanto, foram obtidos alvarás judiciais liberando os empreendimentos, após criada a comissão de representantes e a deliberação de assembléia geral aprovando a retomada das obras. Foram liberadas não só as frações ideais do estoque como as pertencentes aos adquirentes que não aderissem à retomada das obras. O Projeto de Lei nº 2.109/99 tem a vantagem de disciplinar aspectos não previstos na Lei nº 4.591/64, mas mantém o casuísmo da Medida Provisória nº 2.221/91, que, a nosso ver, inviabilizará a maioria das obras de grande porte. O projeto parte do princípio de que o orçamento é imutável e que a obra vai custar exatamente o valor previsto. Como se sabe, inúmeros imprevistos ocorrem em uma retomada de obras, que serão concluídas pelo regime de administração, e só ao fim é que se terá o real panorama de falta ou de sobra de caixa. Como podem os compradores adiantarem dinheiro para o pagamento de todos os débitos do patrimônio de afetação antes de concluída a obra? É indispensável que os encargos previdenciários já vencidos sejam pagos ao fim, após a concessão do habite-se, com parcelamento de até cinco anos. Os encargos trabalhistas poderão ser pagos gradativamente, mediante acordos individuais, durante o curso das obras. O mesmo ocorre com os encargos devidos ao credor hipotecário, quando for o caso. O próprio incorporador teria o prazo de toda a obra, ou até maior, para quitar o débito. Já os compradores, realizada a venda do estoque no prazo de 60 dias (com a obra ainda parada), teriam que adiantar os valores devidos ao credor hipotecário, o que, na prática, inviabilizará a grande maioria das obras.

Hamilton Quirino é advogado especializado em direito imobiliário, diretor da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), vice-presidente da Câmara Imobiliária de Mediação e Arbitragem (Cima) e autor do livro "Falência do Incorporador Imobiliário - o Caso Encol", da editora Lúmen Júris