Jornal O Globo
Rio, 30 de outubro de 2005
Morar Bem, Seção Cartas

E o ralo entupiu
Sou síndico de um condomínio e tenho uma situação inusitada para conciliar. A moradora do 402 levou para sua varanda um vaso com um fícus. Acontece que as raízes da planta cresceram por baixo do vaso e penetraram no ralo e no esgoto, obstruindo a coluna do apartamento 302. Durante um temporal, ocorreu alagamento de água no apartamento 402 não afetando os demais. A planta foi retirada, mas não foi possível desobstruir a coluna sendo necessário quebrar a parede do apartamento 302 e substituir o tubo parcialmente entupido. O morador do 302 não permite a realização da obra, alegando que o 402 foi o causador do problema que não afeta o seu apartamento e não quer o incômodo da obra dentro do seu apartamento. Sendo o causador do problema, mas não podendo resolvê-lo devido à recusa do 302, poderá o 402 exigir indenização, caso venha a ocorrer outra inundação? O síndico pode aplicar uma multa no 402? E no 302? E em ambos?
ADILIO BARROS
Por e-mail
Pelo artigo 1.281 do Código Civil, pode-se exigir do vizinho as necessárias garantias contra eventual prejuízo causado pela recusa na realização de obras indispensáveis. E, pelo artigo 1.313, o proprietário é obrigado a tolerar que o vizinho entre no seu imóvel, mediante prévio aviso, quando se torna indispensável uma reparação, como é o caso da pergunta. Portando, o vizinho do apartamento 302 poderá ser notificado para que permita a obra, sob pena de ser obrigado a fazê-lo judicialmente, além de responder por eventuais prejuízos presentes e futuros. Quanto à multa da convenção, ela poderá também ser aplicada ao titular do apartamento 302, mas não ao do 402, já que este tomou as providências que lhe cabiam, sendo impedido de concluir o trabalho pela recusa do outro morador.

Hipoteca
Faço parte de um processo judicial contra um banco que já chegou à fase de execução de sentença, nos dando ganho de causa a respeito dos índices aplicados. Nessa decisão final, foi negado ao agente financeiro a contestação de que os índices apresentados pelos devidos órgãos não eram corretos. Com base nessa execução de sentença, e por término de pagamento, entrei com pedido da liberação da hipoteca de escritura. O banco, desconhecendo a decisão judicial, quer que eu apresente contracheques de alguns períodos por ele arbitrados. O pedido de contracheques é legal? Como devo proceder para fazer com que o agente financeiro cumpra o que consta na decisão judicial? Com o término das prestações pagas, a liberação da escritura é devida?
ARIVLE FERREIRA BASTOS
Rio
É difícil dar uma resposta precisa sem conhecer o processo. De toda forma, cabe esclarecer que existem milhares de ações judiciais coletivas, com vários autores, em litisconsórcio, questionando os índices aplicados nas prestações da casa própria, tendo várias delas sido julgadas procedentes. Muitas vezes, tratando-se de ação coletiva (às vezes até mesmo demandas individuais), não foram anexados, ao longo da tramitação do processo, os comprovantes dos salários dos mutuários. Se o sistema adotado no financiamento é o de equivalência salarial, há necessidade de conferir os contracheques para que se possa cumprir devidamente a decisão judicial. Se for essa a hipótese, entendo que o mutuário deve levar os comprovantes ao agente financeiro. Não havendo qualquer dúvida sobre esta questão, o banco deverá liberar a hipoteca. Não o fazendo, poderá ser requerido ao juiz que estipule prazo para esse fim, com multa diária em caso de não cumprimento.

Cachorrada
Moro num prédio pequeno, para onde se mudou uma nova moradora, que tem um cachorro. O cão fica sozinho e late, uiva, faz um barulho tremendo, o que já foi comunicado ao síndico por carta protocolada. Gostaria de saber qual o procedimento a ser tomado e como aplicar a multa de meio salário-mínimo prevista na convenção? A multa deve vir discriminada no recibo de condomínio?
ARMANDO MORAIS
Por e-mail
Após notificação não atendida, poderá ser cobrada, de forma cumulativa, mensalmente, a multa prevista na convenção, até que sejam tomadas as medidas necessárias. O valor será discriminado como multa, à parte da cota regular de condomínio. Se não for suficiente esta providência, poderá ser proposta ação judicial de obrigação de fazer, para que a vizinha tome as providências indispensáveis, inclusive, se for o caso, a retirada do cão, sob pena de pagamento de multa diária.

Inventário
Minha mãe tem dois imóveis. Ela mora em um e eu, no outro. Ela pretende vender um desses imóveis, mas ainda não foi realizado o inventário da minha avó (mãe dela), que era a proprietária dos dois. Gostaria de saber se ela pode vender um dos imóveis sem o inventário. Eu posso comprar um deles, apesar de existir mais um herdeiro, no caso, minha irmã?
NILO
Grajaú, Rio
Inicialmente deverá ser contratado um advogado para processar o inventário. Com o sistema de arrolamento, todo o processamento poderá estar concluído em poucos meses. Se for necessário vender um dos imóveis antes de concluído o inventário, para pagar as despesas e tributos, será necessário requerer um alvará ao juiz da vara onde se processa o inventário. Para um dos filhos comprar imóvel dos pais deverá haver anuência dos irmãos.

Financiamento
Em 1981 comprei um imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação. Não consegui honrar as prestações devido ao aumento absurdo que as mesmas sofriam mensalmente. Tentei em vão um acordo com o banco, e o imóvel acabou sendo executado. Nesse período, o imóvel foi invadido por posseiro. Agora, passado 24 anos, tomei conhecimento de uma ação em que o agente financeiro solicita imissão de posse com perdas e danos. Pode o agente financeiro entrar com uma ação contra um mutuário que teve o seu imóvel adjudicado?
DILÉIA C.PINHEIRO
Por e-mail
No caso de o imóvel ter sido invadido, a ação de imissão de posse deve ser proposta contra o invasor e não contra o mutuário, que já deixou o imóvel há vários anos. A indenização requerida, sob forma de aluguel, devido desde a notificação até a entrega do imóvel, também deve ser dirigida contra o invasor e não contra o antigo mutuário, que já teve o imóvel adjudicado e há muito tempo não está mais no imóvel. Haverá indiscutível ilegitimidade passiva nas ações de imissão e de indenização, se propostas contra o antigo mutuário.

Quem paga?
Pela lei 8.245/91 (a do Inquilinato), a constituição de fundo de reserva é despesa extraordinária e cabe ao locador. Porém, quando a administração do condomínio realiza uma transferência de saldo da conta de fundo de reserva para a conta principal do condomínio, de modo a cobrir o saldo negativo da conta do condomínio, este valor que era do fundo de reserva pode ser cobrado do locatário? No meu prédio, foram recolhidos durante o ano R$ 11.880,00 referentes ao fundo de reserva dos condôminos. E a quantia foi repassada da conta do fundo para a conta do condomínio, ou seja, ainda se usou o saldo da conta do fundo de reserva do ano anterior.
DENISE ALMEIDA
Por e-mail
Pelo artigo 22 da lei 8.245, cabe ao locador arcar com as despesas necessárias à constituição do fundo de reserva. Mas, pelo artigo 23, cabe ao locatário a reposição do fundo de reserva, utilizado no custeio das despesas ordinárias. Assim, cabe ao locatário, no caso da pergunta, o rateio referente ao valor repassado para a conta principal do condomínio, mesmo que se refira a exercício anterior. O locatário só não pagará o que se relacionar com o período anterior ao início da sua locação.

Esteira
Há quase dois anos comprei uma esteira para uso residencial. Antes só eu a usava, mas, por questões de saúde, minha mãe passou a usar também. Os vizinhos do apartamento abaixo estão reclamando do uso da esteira. Já coloquei uma placa especial de borracha para reduzir a vibração. Mesmo assim, eles continuam reclamando. Já entrei em contato com a prefeitura. Eles me informaram que desde que eu respeite a Lei do Silêncio, ou seja, não utilize a esteira das 22h às 7h, não há problema. Estou dentro do meu direito mesmo?
MARCELO NORBERTO
Por e-mail
Na forma do artigo 1.277 do Código Civil, o morador tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde provocadas pelo vizinho. Não importa o horário de silêncio, mas qualquer tipo de perturbação que prejudique o vizinho. Considerando, no caso, a importância da esteira residencial por questões de saúde e não tendo dado bom resultado a colocação de borracha abaixo do aparelho, deve-se estudar um mecanismo que evite a trepidação e o barulho, independentemente da hora da utilização. Deve-se procurar dialogar com o vizinho, mostrando a necessidade da esteira e, talvez, até acertando um horário alternativo.

Quitação
Meu contrato de financiamento é do mês de abril de 1985, e gostaria de saber se com a lei 10.150, de 21 de dezembro de 2000, tenho direito à quitação antecipada. Se positivo, qual deve ser meu procedimento para tanto?
JORGE JOSE PIMENTEL
Por e-mail
A lei 10.150 estabeleceu quitação antecipada para os imóveis que têm o Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS). Portanto, se o contrato se enquadra nessas características, o mutuário terá o direito de quitar o financiamento. A providência inicial a tomar é notificar o banco onde foi feito o financiamento e também a Caixa Econômica Federal (gestora do fundo) para que se esclareça por que até hoje não foi dada a quitação, já que a lei estabeleceu o dia 20 de fevereiro de 2001 como data limite para os agentes financeiros manifestarem a adesão ao sistema junto à Caixa.