Jornal O Globo
Rio de Janeiro, domingo, 06 de março de 2005
Caderno Morar Bem

FCVS Para dois financiamentos, tabela price, hipoteca já paga ao incorporador

Quem tem dois financiamentos pode usar o FCVS duas vezes? Nos contratos corrigidos pela Tabela Price, há incidência de juros sobre juros?

Novelos jurídicos

LUCIANA CASEMIRO

Quem tem dois financiamentos pode usar o FCVS duas vezes? Nos contratos corrigidos pela Tabela Price, há incidência de juros sobre juros? O banco pode se negar a liberar a hipoteca de um imóvel já pago à construtora? Algumas dessas inúmeras novelas jurídicas do mercado imobiliário podem ganhar um ponto final este ano. Caso das ações sobre contratos duplos, com FCVS, que começam a chegar ao Superior Tribunal da Justiça (STJ) - a princípio, com tendência favorável aos mutuários.

Uma boa notícia, por exemplo, para o mutuário Antônio Sérgio Telles, que briga na Justiça pelo direito de quitar seu apartamento com o fundo:

- Não me dão o direito a usar o FCVS e ainda me cobram resíduo de R$ 160 mil.

Outro desfecho à vista: ainda este semestre, devem começar a ser julgadas no Supremo Tribunal Federal (STF) ações que pedem que a correção referente ao Plano Collor (1990) seja reduzida para 41,28%.

- Apesar de a tendência no STJ ser de manter a correção do saldo devedor em 84,32%, achamos que o Supremo pode julgar diferente. Afinal, o STF sentenciou que o reajuste da poupança e do FGTS, fontes de financiamento, seria de 41,28% - avalia Rodrigo Daniel dos Santos, consultor jurídico da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH).

- O bom senso mandaria o STF conceder os 41,28% para os financiamentos. Mas o Supremo pode, sim, manter os 84% - contrapõe Sérgio Murilo Simões, presidente da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami).

Tabela Price, uma questão que não tem nem um consenso técnico

Já a Tabela Price, sistema de amortização de milhares de contratos, é um caso que não terá solução tão cedo. É que mesmo nos laudos técnicos não há consenso se o sistema apresenta os juros compostos, proibidos na habitação.

- Enquanto se discutir provas, laudos, não cabe recurso em tribunais superiores - diz o advogado Hamilton Quirino.

Na briga contra a Tabela Price, a Associação Centro de Cidadania em Defesa do Consumidor e do Trabalhador (Acecont) acaba de ganhar um round : sua ação civil pública contra o sistema de amortização saiu vitoriosa em primeira instância.

- A juíza mandou devolver em dobro o que foi pago a mais - conta David Nigri, presidente da Acecont, frisando que cabe recurso à decisão.

Economista diz que é possível provar teses contrárias sobre a Tabela Price

Não conseguir dar baixa na hipoteca é uma dificuldade mais comum do que se imagina, no caso de quem adquire imóvel na planta. É que, muitas vezes, o comprador quita a unidade, mas o construtor não repassa os recursos ao banco. Resultado: o imóvel apesar de pago, continua hipotecado.

- Nesses casos, o STJ tem se mostrado favorável ao comprador - diz o advogado Hamilton Quirino.

Mas a Tabela Price continua a ser o problema da maioria dos mutuários, como o aposentado Egberto Cabral, que, após pagar a última das 240 prestações de seu financiamento imobiliário, foi surpreendido pelo resíduo apresentado pelo banco: R$ 410 mil.

- O perito verificou que estavam sendo cobrados juros compostos no financiamento, via Tabela Price - conta Cabral, que tem ação na Justiça.

O economista Luiz Carlos Ewald, da Fundação Getúlio Vargas (FGV), pessoalmente, acha que a Tabela Price não é o vilão do desequilíbrio dos contratos e até funciona como um sistema justo. Mas, reconhece, como perito, é possível comprovar as duas teses: tanto que o cálculo é de juros simples, como de compostos.

- Quem quiser entra na Justiça e espera. O veredito é sempre uma surpresa.

Como fez o mutuário Uendert Schuerz, que já obteve na Justiça uma tutela antecipada, reduzindo o número de prestações a vencer de 180 para 130 e o valor da prestação, à metade. Já Rosa Maria da Silva - que também tem um contrato com amortização pela Tabela Price - não teve a mesma sorte: precisou renegociar o resíduo do contrato, em 36 prestações de R$ 1.700. Mas continua na Justiça.

O perito que avaliou o contrato de Fátima Sant'Anna garante que, embora a seis anos do fim do financiamento, pela Price, o imóvel está quitado.

- Tenho é a receber - diz Fátima, há um ano na Justiça.

Agora, parte da prestação tem de ser paga durante processo

Rodrigo Daniel dos Santos, da ABMH, estima que um milhão de contratos tenha sido reajustado em 84% pelo Plano Collor. Entre eles, o do militar da reserva Edison Menezes, que, após 16 anos pagando o financiamento, tem um saldo devedor de R$ 150 mil.

- Agora é esperar a Justiça.

Mas quem pretende entrar na Justiça, lembra o advogado Melhim Chalhub, deve estar atento ao fato de que agora - depois da lei 10.931 - o mutuário é obrigado a pagar, durante a ação, a parte da prestação que não está sub judice.

Nos tribunais
OS TEMAS

FCVS: As ações que pedem o uso do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) para quitar o saldo devedor em caso de duplicidade de contratos estão começando a chegar no Superior Tribunal da Justiça (STJ). Até agora a tendência é favorável ao mutuário.

PLANO COLLOR: No STJ, a tendência é manter o índice de reajuste em 84,32%. Ainda este semestre, deve haver julgamento no Supremo Tribunal Federal (STF). Há uma corrente que acredita que o STF apoiará a mudança do índice para 41,28%, já que é dele a sentença que estabeleceu esse índice para a caderneta poupança e FGTS.

HIPOTECA: O STJ acaba de consolidar posição favorável ao comprador, invalidando a hipoteca junto ao banco, quando comprovada a quitação do imóvel ao construtor.

TABELA PRICE: Não há tendência nos tribunais regionais. Nem mesmo os técnicos fecham um parecer se a Tabela Price produz juros compostos ou não. Enquanto não houver decisão sobre esses laudos, a questão não vai para os tribunais superiores.

0S TRÂMITES

QUANTO CUSTA: Ao decidir entrar na Justiça, o mutuário deve estar preparado para gastar de 3% a 5% do valor do imóvel no processo, incluindo custas e honorários. Se ganhar a ação, o valor é reembolsado. O tempo médio destas ações é de oito anos.

FORA DA JUSTIÇA: A Empresa Gestora de Ativos (Emgea), que administra 950 mil contratos habitacionais da CEF, está aberta a negociações extrajudiciais. Para tanto, é preciso procurar uma das agências da Caixa para saber o que é possível negociar. Vale ressaltar que uma das condições para o acordo é a retirada da ação da Justiça