Jornal O Globo
Rio,domingo, 25 de setembro de 2005
Morar Bem, Seção Cartas

Dúvidas sobre legislação de condomínios


HAMILTON QUINIRNO

Contador

Moro em um condomínio, com 288 unidades, que arrecada grande volume de recursos. Solicito esclarecer se é obrigatória a contratação de um contador levando em conta que temos condições de executar este trabalho internamente.
GILBERTO

É aconselhável a contratação de empresa administradora idônea, para execução dos serviços administrativos, financeiros e contábeis do condomínio, principalmente no caso citado na pergunta, com 288 unidades, dada a grande responsabilidade que pesa sobre o síndico e os conselheiros. Contudo, se os condôminos decidem fazer a autogestão, será de suma importância a contratação de um contador, para assessorá-los.

Salão de festas

Meu condomínio tem um salão de festas muito solicitado pelos moradores. Há amparo legal para negar o aluguel aos condôminos que estejam inadimplentes?
TERESA

O princípio vigente é que não podem ser suspensos serviços essenciais aos condôminos inadimplentes, como uso de elevador, fornecimento de água e utilização do estacionamento. Mas os regulamentos internos podem prever restrições para serviços não essenciais, como uso de telefone próprio do condomínio, serviços de mensageiro e governança, e, entre outros, o uso de salão de festas. Se não constar a matéria nos regulamentos, pode-se decidir essa questão em assembléia, desde que o assunto conste previamente da pauta de convocação.

Taxa extra

A taxa extra cobrada para a compra de uma bomba d'água e o conserto da caixa d'água é de responsabilidade do locador ou do locatário do imóvel?
FRANCISCO

A compra de bomba hidráulica e o conserto da caixa d'água consideram-se despesas ordinárias, na forma do artigo 23, XII, §1º., "d" da Lei 8.245/91. Assim sendo, compete ao locatário o pagamento dessas despesas.

Garagem I

No regimento interno do prédio onde moro tem um artigo que diz que o condomínio não é responsável por roubo, dano e estragos nos carros, motos, bicicletas, carrinhos e outros veículos que sejam estacionados nas garagens, partes comuns sociais e de serviço do edifício, devendo os carros que têm direito a vaga terem seguro próprio. Gostaria de saber se é responsabilidade do condomínio assumir os gastos decorrentes de danos causados nos carros estacionados nas garagens, provenientes de acidentes ocorridos nas áreas comuns do prédio, apesar do regimento interno, aprovado em assembléia?
PEDRO ALMEIDA

É plenamente válida a cláusula de não indenizar constante das normas internas do condomínio. Mas esta cláusula não tem valor absoluto. Por exemplo, se o condomínio mantém vigilância durante 24h na garagem e um veículo vem a ser furtado, poderá o condomínio vir a ser responsabilizado. O mesmo ocorre em caso de dano comprovadamente ocorrido no interior da garagem, com omissão do sistema pago de vigilância. Se a vigilância for eficaz será identificado o efetivo responsável pelo dano, não podendo se responsabilizar o condomínio.

Garagem II

O número de vagas de garagem para os apartamentos e coberturas foi definido nas respectivas escrituras. Feita a divisão do espaço pelas vagas, verifica-se que, com um arranjo mais racional, há possibilidade de aumentar o número de vagas prescrito, o que beneficiará os condôminos e possibilitará a obtenção de receita. Existe respaldo legal para tal pretensão? Se positivo, quais os caminhos a seguir?
HABIB GHANDOUR

Tudo que não for ilícito pode ser livremente acordado pelas partes. Assim, se há possibilidade de ampliação do número de vagas, poderá o condomínio, pela assembléia geral, estabelecer critérios para a utilização das vagas excedentes, mediante aluguel ou outra forma de remuneração a ser livremente aprovada.

Obra atrasada
Meu sobrinho comprou um apartamento, na Barra da Tijuca, que era para ter sido entregue em maio. Contratualmente, a empresa pode atrasar a obra por mais 180 dias, o que permitiria que a obra fosse entregue até o final de novembro. Porém, pelo ritmo da obra sabemos que esta data não será cumprida. A construtora sempre adia os prazos para três meses à frente. A nova previsão é março de 2006, mas este prazo também não será cumprido, pois a obra está na décima terceira laje, das 18 previstas, ainda faltando alvenaria, acabamento, etc. A penalidade para a construtora pelo atraso da obra é de apenas R$ 200 por mês de atraso, a serem pagos quando as chaves forem entregues. Isto é, se não ficar pronto o prédio nem a multa eles pagam. Em caso de rescisão, o contrato informa que, para a devolução do valor já pago, será deduzido 20% sobre o total, mais 10% sobre o saldo devedor e ainda só inicia o pagamento a partir de dezembro de 2005 e em 12 vezes e sem nenhuma correção. Estas cláusulas desproporcionais são legais e o que pode ser feito para garantirmos a entrega do apartamento? É possível destituir a construtora quando ela não honra seus compromissos? Ela não nos dá a mínima satisfação dos motivos dos atrasos. Existem outros empreendimentos desta construtora na mesma situação.
FERNANDA E. WOSLEY

As cláusulas de rescisão de negócio imobiliário podem em princípio ser declaradas nulas judicialmente, de acordo com o artigo 53 do Código de Proteção e Defesa do Consumidor. Mas quando a empresa está com claras dificuldades financeiras, e atraso de outras obras, o melhor caminho será a destituição da incorporadora, com base na Lei 4.591/64. Para isso, será necessária uma prévia notificação judicial, seguida da criação de uma Comissão de Representantes, para posterior retomada das obras.

Convenção
Lendo a convenção do edifício onde recentemente comprei apartamento, ocorreram-me as seguintes perguntas: 1) A convenção, que é de 1981, estabelece: se solicitada por pelo menos cinco proprietários, somos 40, a assembléia poderá ser convocada, decorridos oito dias após a solicitação, por esses cinco. A lei fala em 1/4. Pode? 2) A convenção fala: "nas deliberações da assembléia corresponderão 17 votos (somos 40) à totalidade do condomínio, cabendo um voto para cada apartamento." Pode? 3) A convenção diz que o síndico será eleito bienalmente e não será remunerado. Posteriormente, sem 2/3 em assembléia, decidiu-se que será anual e remunerado com um salário. 4) A convenção estabelece que todas as despesas serão divididas segundo as frações ideais. Decidiu-se posteriormente, sem 2/3, que seriam rateadas por igual. Em geral, o fato de dizer no edital que em segunda chamada a assembléia passará a deliberar com qualquer número de presentes vale para qualquer matéria?
FIDELIS MARTELETO

O número mínimo para convocação de assembléia geral é de 1/4 dos condôminos, conforme o artigo 1.350, § 1º, do Código Civil, cabendo ressaltar que já era assim determinado pelo artigo 25 da Lei 4.591/64. A lei prevalece, neste aspecto, sobre o conteúdo da convenção. Quanto ao número de unidades, deve-se considerar sempre os 40 e não 17, no caso da pergunta, quando for exigida unanimidade em votação. Se a convenção diz que o síndico será eleito bienalmente e não remunerado, terá que ser ela alterada, com o quórum legal de dois terços. A validade de alteração nos critérios de rateio deverá contar com a unanimidade de votos (os 40). E apenas as deliberações para as quais se exige maioria simples poderão ser tomadas com qualquer número em segunda chamada.

Elevador

Sou proprietária de um imóvel, no Leblon, em que os condôminos estão em dúvida no entendimento da lei 3.629, de 28/08/2003, que trata do acesso e uso dos elevadores. A lei fala de vedação de qualquer forma de discriminação, de raça, sexo, cor, origem, condição social, idade, porte ou presença de deficiência e doença não contagiosa por contato social no acesso aos elevadores existentes no município do Rio. A lei é clara quando trata do uso dos elevadores, mas não trata de portarias, entradas social e de serviço dos condomínios. As entradas e as saídas de serviço existem para uso e acesso dos entregadores, cargas, mudanças, empregados em serviço, pessoas em serviço de obras e em trajes de banho. Empregados domésticos, serviçais, empregados do condomínio não estão na lei. Parece-nos, portanto, que fica a critério dos condomínios. No caso de transgressão da lei, a quem cabe a apreciação? Segundo o artigo 8 da lei, somente o Poder Executivo está autorizado a desenvolver ação de cunho educativo, excluindo o Poder Judiciário.
MARIA JOSÉ

A Lei 3.629/2003, do município do Rio de Janeiro, fundamenta-se no artigo 5 da Constituição Federal, segundo o qual "todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza", além da Lei federal n7.716/89, alterada pela Lei n 9.459/97, pela qual "serão punidos, na forma desta Lei, os crimes resultantes de discriminação e de preconceito de raça, cor, etnia, religião ou procedência nacional", gerando pena de reclusão de um a três anos. A lei municipal não pode impor punições no âmbito penal, o que é reservado à órbita federal. Cabe ao município tão somente a fixação de multas administrativas e a realização de campanhas de caráter educativo. Por outro lado, não há ilegalidade no fato de as normas internas de uma edificação disciplinarem o uso de elevadores ou de qualquer área comum, estabelecendo local de circulação aos entregadores e empregados. A mera regulação de entrada e saída não constitui, por si só, qualquer crime. O que não é permitido é o constrangimento causado a qualquer pessoa, em decorrência de alguma forma de discriminação, o que poderá gerar direito a dano moral, além de ação criminal.