Valor Econômico, 23 de setembro 2005.
Legislação e Tributos

Inadimplência condominial e sua execução

POR HAMILTON QUIRINO

Embora se trate de um título executivo extrajudicial, a dívida de condomínio precisa obter um outro título executivo (judicial), após um longo processo de conhecimento, para poder ser objeto de efetiva execução. Com efeito, a cota de condomínio se constitui em um título líquido, certo e exigível, e pode ser objeto de protesto em caso de não pagamento na data do vencimento, de acordo com a Lei nº 9.492, de 1997. E como um título executivo extrajudicial, bastaria o seu ingresso em juízo, citando-se o condômino inadimplente para pagar em 24 horas, sob pena de ser penhorado o próprio bem, ou outro qualquer, para a satisfação da dívida.

Mas, por capricho do legislador, e à luz da interpretação majoritária, tal dívida não pode sofrer uma execução automática, apesar de ser um título executivo extrajudicial. Pela legislação vigente hoje, é necessário ingressar com uma ação de cobrança da dívida, pelo procedimento sumário, para, alguns meses ou anos depois, obter-se um título executivo judicial. Houve uma involução legislativa nesta matéria, pois o Código de Processo Civil (CPC) de 1939 dispunha, em seu artigo 298, que "serão processadas pela forma executiva as ações: X - do administrador, para cobrar do co-proprietário de edifício de apartamentos a quota relativa às despesas gerais fixadas em orçamento". A Lei nº 4.591, de 1964, em seu artigo 12, parágrafo 2º, por coerência com a norma processual vigente na época, determinou que "cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas".

O Código de Processo Civil de 1973, no artigo 585, considera títulos executivos extrajudiciais, entre outros, no inciso IV, "o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, bem como encargo de condomínio desde que comprovado por contrato escrito". Como contrato escrito poderiam perfeitamente ser enquadradas a ata da assembléia geral que aprovou o orçamento e a convenção condominial.

Mas, pela interpretação majoritária, só o locador pode cobrar de forma executiva, em face do locatário, os encargos de condomínio, com base nesse dispositivo, pois teriam eles firmado um efetivo contrato - o de locação. Quanto ao condomínio, precisa respeitar o procedimento sumário, conforme o artigo 275, alínea 'b', para a "cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio".

Tal interpretação sempre foi data pelos Tribunais de Justiça (TJs) estaduais, embora haja um entendimento diverso do Superior Tribunal de Justiça (STJ), havendo acórdão, por exemplo, no sentido de que "em tese, as taxas condominiais, desde que havendo orçamento e aprovação desse orçamento já em convenção, podem ser cobrados pela via executiva" (Recurso Especial nº 33.062 do Rio de Janeiro).

Por uma questão de ordem prática, é mais seguro ingressar com uma ação de cobrança a ter que discutir durante anos sobre o cabimento da execução direta. Tenta-se agora, para garantir maior celeridade da prestação jurisdicional, o retorno ao texto de 1939, que não deveria ter sido mudado neste ponto. Com efeito, está em final de votação, no Senado Federal, o Projeto de Lei nº 90, de 2004, da Câmara dos Deputados, dando nova redação ao inciso IV do artigo 585 do Código de Processo Civil: "o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, e seus acessórios, bem como encargo de condomínio, quando comprovado por contrato ou convenção e ata de assembléia condominiais."

A justificativa do projeto de lei em trâmite no Senado Federal acentua que "melhor seria, realmente, remeter o condomínio à ação de cobrança pelo rito sumário somente naqueles casos em que os encargos condominiais não estiverem acobertados pelas convenções e atas de assembléia, ou faltar-lhes liquidez".

Releva apenas atentar para o artigo 290 do Código de Processo Civil: "quando a obrigação consistir em prestações periódicas, considerar-se-ão elas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor; se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las, a sentença as incluirá na condenação, enquanto durar a obrigação". No momento de optarmos pela execução direta pela via executiva, seja agora ou após a aprovação do projeto de lei, teremos que levar em conta que a cada execução estar-se-á limitando o valor a cobrar, ao passo que a sentença decorrente do processo sumário pode contemplar a dívida inicial e a que se vencer durante a tramitação da lide. Ainda assim, o simples fato de podermos executar de pronto uma dívida condominial, seja qual for o montante, contribuirá, sem dúvida, para diminuir a inadimplência.

Hamilton Quirino é autor do livro "Condomínio Edílico - Manual Prático com Perguntas e Respostas", da Editora Lumen Júris e do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado do Rio de Janeiro (Secovi-RJ)