Jornal do Commercio
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Inadimplência nos condomínios

HAMILTON QUIRINO
Advogado

A redução da multa condominial, de 20% para 2% contribuiu para o aumento da inadimplência? É possível introduzir nas convenções de condomínios normas destinadas a reduzir ou mesmo a evitar a inadimplência?

Sem dúvida, muitos preferem atrasar o condomínio e pagar dívidas com cartão de crédito ou cheque especial, nos quais são cobrados juros de mercado. Mas, como se verá, é possível introduzir alterações na convenção, destinadas a inibir o atraso nos pagamentos das contribuições mensais.

Inicialmente, cabe lembrar que o Superior Tribunal de Justiça, em decisão recente, pacificou o entendimento de que, a partir de 11 de janeiro, prevalece a multa de 2%, não mais prevalecendo a maior, constante da convenção. Confira-se o julgamento do Resp 663285/SP, publicado no Diário da Justiça de 13/2/2005, sendo relator o ministro Aldir Passarinho Júnior: "A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3o, da Lei 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1o, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual".

Portanto, deve-se partir para estudar alternativas de adequação das convenções, com vistas a dar aos condomínios melhor e mais eficaz planejamento financeiro.

Em primeiro lugar, os condomínios dispõem da multa compensatória de até cinco cotas de condomínio, para o atraso contumaz, à vista do caput do artigo 1.337 do Código Civil: "O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a re iteração, independentemente das perdas e danos que se apurem! ".

A doutrina vem consolidando o entendimento de que a principal obrigação do condômino é pagar suas mensalidades em dia, e assim poderá ser penalizado em caso de reiterado atraso.

Além da multa compensatória, dispõem também os condomínios da livre fixação dos juros de mora, com base no artigo 1.336, parágrafo 1o do Código Civil: "O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito".

Há divergência na doutrina quanto à livre fixação de juros:

1. liberdade até o patamar de 1%;

2. os juros estariam limitados a 2%, que é o dobro da taxa legal, pela aplicação da lei de usura;

3. a lei de usura estaria revogada, e poderia ser aplicada a taxa de juros cobrada pelo Governo para os débitos para com a Fazenda Nacional, pela aplicação do artigo 406 do Código Civil.

4. a quarta corrente, difundida por Rômulo de Gouveia (Como neutr alizar a inadimplência em condomínios), defende a definição de taxa de juros acima de 1%, sem limite pré-existente, conforme decidir o condomínio, em sua convenção.

Mário Luiz Delgado, que assessorou o relator do novo Código Civil, Ricardo Fiúza, ao prefaciar o livro de Rômulo, assegura que a convenção pode estabelecer outro percentual "sem qualquer limite, obedecendo apenas e por óbvio ao princípio da razoabilidade" (p.5).

Observe-se que a Emenda Constitucional 40, de 29 de maio de 2003, revogou o parágrafo 3o do artigo 192 da Constituição Federal, que limitava os juros a 12% ao ano.

Portanto, com estes entendimentos, os condôminos, para melhor planejar seu orçamento e evitar ou neutralizar a inadimplência, poderão, em adequação às suas convenções, estabelecer a multa de até cinco cotas condominiais em caso de atraso reiterado, assim como estabelecer juros moratórios superiores a um por cento, definindo, os próprios condôminos um patamar razoável para a taxa de juros moratórios.