Jornal do Brasil
JB Online, 10 de fevereiro de 2005
Imóveis

Inadimplência no centro da polêmica

Nova lei deixa síndicos confusos com aumento de maus pagadores

RENATA DOMINGUES

As mudanças nas leis condominiais estabelecidas pelo Novo Código Civil - que completou dois anos de vigência em 11 de janeiro - levantaram polêmicas e dificuldades nas relações que envolvem síndicos e moradores de residenciais de toda a cidade. Na Barra da Tijuca e em bairros vizinhos, região que abriga grande número de grandes condomínios, não foi diferente.

Reclamações de administradores sobre como agir quanto ao uso de drogas e aos altos índices de inadimplência foram as mais recorrentes depois da nova lei. Com o intuito de apresentar soluções para tais problemas, o JB Barra convidou o advogado especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino para esclarecer as dúvidas mais comuns.

Segundo o especialista, que em setembro do ano passado lançou o livro Condomínio edilício - Manual prático com perguntas e respostas, a inadimplência foi uma das grandes questões em discussão depois das mudanças. Ele concorda com síndicos de que a redução da multa por atraso no pagamento das taxas mensais - antes liberada para ser cobrada em até 20% e agora fixa em 2% - fez com que aumentasse significativamente o número de maus pagadores.

Hamilton indica duas soluções para que administradores de residenciais possam evitar que seus caixas fiquem no vermelho em função do problema:

- Um caminho que pode ser seguido pelos síndicos é o das ações judiciais. Antes, os administradores costumavam demorar até um ano para procurar a Justiça contra os maus pagadores Agora esse prazo deve ser encurtado - sugere o advogado, que lembra que três meses é o prazo ideal para se buscar ajuda judicial.

- O administrador pode procurar a Justiça até mesmo depois de apenas um mês de atraso. Mas isso, muitas vezes, não compensa os custos. Com dois meses o protesto já é uma solução, e, a partir de três, o melhor mesmo é a ação judicial - explica o especialista, depois de comparar os custos iniciais de um pedido de protesto (em média R$ 20) ao de uma ação (cerca de R$ 200). Outra solução apontada, que serve inclusive para controlar o uso de drogas em condomínios, é a alteração da convenção, ou regras internas, dos residenciais.

- Segundo o Novo Código Civil, a reiteração da quebra de regras internas por moradores pode ser punida com uma multa de cinco vezes o valor das taxas mensais. Se o residencial estabelecer em sua convenção o pagamento das taxas em dia como regra, os devedores podem ser punidos dessa forma - explica Quirino.

Ele lembra a questão do mau comportamento social, também estabelecido como regra na lei, no qual pode ser encaixado o uso de drogas, a prostituição e até a inconveniência de vizinhos. Problemas desse tipo se enquadram no mesmo esquema da convenção e podem ser punidos com multa de até 10 vezes o valor da mensalidade.

- O estabelecimento de uma regra contra comportamentos anti-sociais foi uma das mais importantes mudanças do Novo Código Civil - destaca o especialista, lembrando que as mudanças nas regras internas devem ser feitas com a aprovação de, no mínimo, 2/3 de todos os condôminos.