Saídas à inadimplência dos condomínios

POR HAMILTON QUIRINO

É possível introduzir nas convenções de condomínios normas destinadas a reduzir ou mesmo a evitar a inadimplência? Os órgãos de classe trabalharam - e continuam a fazê-lo - em prol da fixação da multa para o patamar de 0,33% ao dia, ou até 10% ao mês, o que seria um meio termo entre os 20% autorizados na Lei nº 4.591 e os 2% previstos no novo Código Civil, de 2002. Mesmo com o veto ao Projeto de Lei nº 2.109/99, continuam a trabalhar neste sentido.

Alguns chegaram a advogar que, para as convenções de condomínio anteriores, estaria garantida a multa maior, por se tratar de ato jurídico perfeito, o que chegou a ser objeto de algumas decisões judiciais isoladas. Mas o Superior Tribunal de Justiça (STJ) acabou pacificando a questão, no julgamento do Recurso Especial nº 663.285, de São Paulo, publicado no Diário da Justiça de 13 de fevereiro de 2005, sendo relator o ministro Aldir Passarinho Júnior: "A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no artigo 12, parágrafo 3º da Lei nº 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo artigo 1.336, parágrafo 1º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual".

Portanto, deve-se partir para estudar eventuais outras alternativas de adequação das convenções, com vistas a dar aos condomínios um melhor e mais eficaz planejamento financeiro. O advogado Rômulo de Gouveia, em "Como neutralizar a inadimplência em condomínios", assim como no site "sindico.com.br", demonstra o grande diferencial existente entre a aplicação pura e simples da multa de 20% em uma dívida de longo prazo em comparação com a multa de até cinco cotas condominiais em caso de atrasos reiterados, assim como de juros convencionados, em percentual superior a 1% ao mês. Em sua demonstração financeira, ele conclui que o valor a ser pago, ao fim, com as novas regras vigentes, será maior do que se aplicada simplesmente a multa de 20%, uma única vez sobre o débito total. Isso em decorrência da livre estipulação dos juros moratórios e da penalização com até cinco cotas condominiais pelo atraso reiterado.

Com relação à multa compensatória de até cinco cotas de condomínio, nenhuma dúvida pode subsistir, à vista do caput do artigo 1.337 do Código Civil: "O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem".

A doutrina vem consolidando o entendimento de que a principal obrigação do condômino é pagar suas mensalidades em dia, e assim poderá ser penalizado em caso de reiterado atraso.

Os condôminos poderão estabelecer a multa de até cinco cotas condominiais em caso de atrasos reiterados

Contudo, quanto à livre fixação de juros há várias opiniões divergentes: 1) liberdade até o patamar de 1%; 2) os juros estariam limitados a 2%, que é o dobro da taxa legal, pela aplicação da Lei de Usura; 3) a Lei de Usura estaria revogada, e poderia ser aplicada a taxa de juros cobrada pelo governo para os débitos para com a Fazenda Nacional, pela aplicação do artigo 406 do Código Civil. A quarta corrente, difundida por Rômulo de Gouveia, defende a definição de taxa de juros acima de 1%, sem um limite pré-existente, conforme decidir o condomínio em sua convenção.

Mário Luiz Delgado, que assessorou o relator do novo Código Civil, Ricardo Fiúza, ao prefaciar o livro de Rômulo de Gouveia, assegura que a convenção pode estabelecer outro percentual "sem qualquer limite, obedecendo apenas e por óbvio, ao princípio da razoabilidade". O próprio Ricardo Fiúza, entrevistado pelo autor, diz que "o Código Civil não está sendo bem interpretado. O percentual de juros agora é definido pelos condôminos. Os juros serão juros de mercado. Aquele índice fixado em 1% de juros não existe mais".

O livro transcreve ainda um artigo do advogado Cristiano de Souza Oliveira, que também se refere ao princípio da razoabilidade em relação aos juros, que deveriam ser "estipulados em patamares aceitáveis e não abusivos, e de forma calculável simples e nunca composta". Ele fundamenta esse raciocínio com a justificativa do presidente da República no veto ao dispositivo do Projeto de Lei nº 2.109/99, que aumentava a multa de dois para até 10% ao mês: "Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate à eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade do condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos".

Deve ser feito o devido reparo ao texto do veto presidencial ao projeto de lei, ao justificar o aumento dos juros moratórios, para combater a inadimplência causada por má-fé. O Código Civil em nenhum dispositivo condiciona o aumento de juros ao atraso por má-fé, o que, afinal, seria difícil de aferir como regra de conduta na hipótese em exame.

Observe-se que a Emenda Constitucional nº 40, de 29 de maio de 2003, revogou o parágrafo 3º do artigo 192 da Constituição Federal, que limitava os juros a 12% ao ano.

Portanto, com esses entendimentos, os condôminos, para melhor planejar seu orçamento e evitar ou neutralizar a inadimplência, poderão, em adequação às suas convenções, estabelecer a multa de até cinco cotas condominiais em caso de atraso reiterado, assim como estabelecer juros moratórios superiores a 1%, definindo, os próprios condôminos um patamar razoável para a taxa de juros moratórios.