Jornal do Commercio
Rio de Janeiro, domingo 20 de junho de 2004

CASA PRÓPRIA

Consumidor deve estar atento à taxa de reajuste e saúde financeira da construtora

Imóvel na planta: administradora ou incorporadora?

VINICIUS NEDER

Diante da possibilidade de comprar um imóvel na planta, o consumidor precisa optar entre o contrato por administração ou incorporação. Enquanto na primeira, o pagamento da obra acontece durante a construção, sem saldo final depois de terminado o empreendimento; na segunda o pagamento pode se estender após a entrega das chaves. A construção por administração depende da formação de um grupo disposto a bancar a obra. Já a incorporadora é feita por corretora, construtora ou proprietário do terreno, responsáveis pelo empreendimento.

A construção por administração é em forma de condomínio. Dependendo da reunião de um grupo disposto a bancar o empreendimento. Se algum dos membros tiver problemas financeiros, a obra pode ser ameaçada. No caso da incoporadora, há uma construtora, corretora ou até mesmo o proprietário do terreno responsável obrigados por lei a concluírem o prédio. O prazo de pagamento e índice de reajuste também são distintos.

Enquanto a adm inistradora tem prazo de pagamento médio de 30 meses, com reajuste mensal pelo Índice Nacional de Custos da Construção (INCC); por incorporadora, o prazo pode ultrapassar o tempo da obra, ficando em cerca de 60 meses. Neste último caso, o reajuste durante a obra é pelo INCC e, depois de concluída, por outro índice, que não os de preço da construção civil. Para ambos, especialistas aconselham cuidados como visita a obras da mesma construtora, conversa com moradores e síndicos sobre acabamento e cumprimento dos prazos de construção.

O engenheiro e militar da reserva Robson Cruz acredita que a compra na planta possa ser uma boa opção. No final de década de 70, ele comprou um apartamento na Freguesia, em Jacarepaguá. “Não lembro o nome da construtora, mas a corretora era a Patrimóvel e os prazos de condições de entrega foram respeitados”, lembra Cruz.

Diretor da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), o advogado Hamilton Quirino afirma a inda que o consumidor deve se informar sobre a saúde financeir! a das empresas envolvidas e a regularização da obra. “Certidões da Justiça, cartórios, Receita Federal, Prefeitura e INSS são capazes de mostrar se a empresa tem dívidas e ou pode ser alvo de hipoteca”, afirma Quirino.

Órgãos de defesa do consumidor recomendam análise cuidadosa dos contratos. O modelo por incorporação é o mais tradicional. Regulamentado por Lei, prevê que os responsáveis (construtora, corretora ou até mesmo o proprietário do terreno) sejam obrigados a seguir prazos, sendo penalizados caso contrário. Contudo, até receber as chaves do imóvel com habite-se, o consumidor não é considerado proprietário. Tem apenas a promessa de compra e venda. Problemas com a construtora podem por tudo a perder.

Obra quitada assim que o empreendimento fica pronto
O empreendimento por administração – também conhecido como a preço de custo, mesmo quando administrada por uma grande empresa – só começa a ser construído depois da reunião de um grupo de compradores igual ou quase igual à totalidade de unidades a construir. Como a obra tem um orçamento mensal, formado pela soma das prestações pagas por todos os compradores, na entrega das chaves, o imóvel está sempre quitado.

A principal desvantagem do empreendimento por administração é o risco de atrasos nos pagamentos, que afetam diretamente o orçamento mensal da construção e atrasam as obras. Além disso, não há regulamentação legal que garanta o cumprimento de prazos. Entretanto, os consumidores têm mais garantias em casos de falência da empreiteira, pois no empreendimento a preço de custo, todos são cotistas do terreno e não dependem da empresa para fazer a escritura.

Durante a obra, nos dois tipos de empreendimento, as prestações previstas no contrato são geralmente reajustadas pelo Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), independentemente das taxas de juros cobradas pelo agente financiador. No caso da incorporação, ao término da obra, o comprador pode continuar pagando, mas com outro índice de reajuste (um índice de inflação, por exemplo).

Quirino afirma que o ideal é chegar ao final da obra com o valor quitado ou quase quitado, para ter juros menores. Como o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) só pode ser usado para compra ou financiamento da casa própria quando o imóvel tem habite-se, ele só pode ser usado em alguns casos. A exceção é o Programa Carta de Crédito FGTS, da Caixa Econômica Federal (CEF), modificada recentemente.

Precauções
Evite comprar no dia do lançamento

Visite outros prédios da construtora para conferir acabamento da obra, conversar com moradores e síndico para saber atraso na entrega, além de observar se as obras inacabadas estão dentro do prazo

Investigue a saúde financeira da empresa, conferindo memorial de incorporação do empreendimento, tirando certidões da empresa junto à Justiça, à Prefeitura (IPTU), à Receita Federal e ao INSS

Verifique os prazos e condições de entrega, incluindo penalidades em caso de atrasos; prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajuste, nome do banco financiador Observe na planta a exata localização da unidade pretendida (se é de frente, de fundos, sua ventilação, incidência de luz, do sol), bem como marca e qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados (elevador, azulejos, piso, metais)

Procure advogado para analisar contrato em casos de dúvida

Evite dar entradas ou sinais de grande valor

Guarde por escrito, todos os contratos e peças publicitárias (folhetos, prospectos, anúncios de jornais) sobre o empreendimento. Elas podem servir de prova, caso seja necessário entrar na Justiça por algum problema

Mais garantias na compra do imóvel
Depois de casos de falência de incorporadoras, como a Encol, as empresas passaram a investir em novas formas de garantia para o consumidor. “O seguro-garantia, por exemplo, não está previsto por Lei, mas é oferecido por muitas empresas.

A maioria delas costuma mandar informações sobre o andamento das obras”, avalia o diretor da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), o advogado Hamilton Quirino .

O engenheiro e militar da reserva Robson Cruz teve problemas com um empreendimento da Encol. Voltaria a comprar imóveis na planta, “mas tomando precauções”.

Morava com a família em Brasília quando, no final de 1992, comprou um apartamento na planta no empreendimento Green Coast, próximo à Ponte Lúcio Costa, na Barra da Tijuca.

– Mesmo após ter vendido todas as unidades do empreendimento, a Encol deu a incorporação como garantia de um hipoteca comum, e não imobiliária, para um banco estatal do Nordeste, do qual nem me lembro o nome – recorda Cruz.

Cuidados garantem tranqüilidade na compra
Além dessa dívida, outras foram cobradas dos moradores, relativas a INSS e com a Prefeitura, e eles optaram por dividi-las entre todos os condôminos. O apartamento ficou pronto e está avaliado hoje em R$ 250 mil.

Humberto Rocha, presidente da Central de Atendimento aos Moradores e Mutuários do Estado de São Paulo (Cammesp), não recomenda essa modalidade de compra de imóveis na planta pelos riscos mas diz que essa pode ser uma opção, quando as devidas precauções são tomadas. Conversar com moradores e síndicos de empreendimentos construídos pela mesma empresa pode ser uma boa opção para o consumidor conseguir informações verídicas.

SERVIÇO
Asociação Brasileira dos Advogados do Mercado Mobiliário (Abami), www.abami.org.br
Cammesp, 0xx-11-4109-2233 ou www.cammesp.com.br
Procon/SP, www.procon.sp.gov.br
Caixa Econômica Federal (CEF), www.cef.gov.br

Caso Encol: alerta para o cliente
O caso de falência da incorporadora Encol é um dos mais lembrados até hoje. “Depois desse caso, os consumidores estão mais conscientes e atentos à performance das construtoras”, avalia o advogado Hamilton Quirino, autor do livro Falência do incorporador imobiliário: o caso Encol.

O economista Julio Cesar Azevedo investiu, em 1993, no empreendimento North Coast, na Barra da Tijuca, e sofreu com a falência da incorporadora. Fez financiamento em dois anos para receber o imóvel em 1996. “Em setembro de 1997, montamos uma comissão dos compradores das 220 unidades do prédio para destituir a Encol e separar o prédio da massa falida”, conta Azevedo.

Segundo o advogado Quirino, como no caso de Azevedo, 720 incorporações da Encol foram separadas da massa falida e, suas obras, continuadas. O processo de destituir a incorporadora e refazer escrituras levou quase dois anos. As obras do edifício do economista foram retomadas em 1999, com prazo de entrega par a 2004. Mas a obra foi concluída em junho do ano passado.

Azevedo e outros condôminos que tinham quitado o imóvel tiveram que colocar mais dinheiro para finalizar a obra. Apesar da má experiência, o economista não culpa a escolha pela compra na planta pelo insucesso do negócio. “Hoje há mais recursos de garantia, como o seguro de término de obra. Voltaria a comprar imóveis na planta”, afirma Azevedo.

Saiba mais

Caixa muda regras para uso do FGTS A Caixa Econômica Federal (CEF), no final do mês passado, aprovou mudanças nas regras do uso do FGTS, permitindo saques do fundo para dar entrada ou pagar prestações do financiamento do imóvel na planta. A medida beneficia quem tem renda familiar inferior a R$ 4,5 mil e optar pela compra de imóveis na planta avaliados até R$ 80 mil. Os financiamentos devem ser pelo Programa Carta de Crédito FGTS, operado pela CEF. As taxas de juros, para quem tem renda familiar entre R$ 3.670 e R$ 4,5 mil é de 10,16% ao ano. Os mutuários poderão usar até 80% de seu saldo no FGTS para o pagamento das prestações ou para a entrada.