Jornal O Globo
Rio, 07 de maio 2006
Morar Bem

A vantagem do preço

LUCIANA CASEMIRO

Quanto maior a dificuldade, mais barato o imóvel. É dessa premissa que partem os advogados para orientar clientes interessados na compra de um imóvel em inventário. E se os bons preços são fato nesse tipo de negócio — há deságio de até 50% — os riscos também são inerentes à transação e podem render forte dor de cabeça a quem não souber se precaver.

— É preciso saber avaliar o risco. Quase sempre comprar imóvel em inventário é bom negócio, financeiramente falando, mas deve-se estar preparado para o tempo de demora e a burocracia que envolve uma transação desse tipo — destaca o advogado Armando Miceli.

Marcelo Degli, diretor da construtora Madel, tem uma história de sucesso para contar. Comprou uma casa em inventário, em Niterói, para construir um prédio em esquema de condomínio. Conseguiu um preço cerca de 10% abaixo da média de mercado e em 60 dias já tinha o imóvel desembaraçado:

— O inventário estava em andamento e, como era um só imóvel no espólio, foi rápido. O juiz deu tutela antecipada para começarmos a obra, mas amarramos o pagamento final à escritura definitiva.

Para o professor Maurício Santos, o enredo é outro. Ele até economizou muito mais, na compra de seu apartamento na Rua Pinheiro Machado, em Laranjeiras. Ao preço acertado para a venda, que já estava abaixo da média de mercado, posteriormente foi negociado um desconto de mais 25% para pagamento antecipado. Se não restam muitas dúvidas sobre a economia que foi feita, sobram algumas quanto ao dia em que Santos, de 73 anos, terá o imóvel em seu nome. Desde 1997 ele tenta desenrolar o inventário.

— Estou ficando velho e, se eu morrer, meus filhos terão ainda mais dificuldade para legalizar este imóvel — preocupa-se Santos.

Advogado do professor, Hamilton Quirino conta que o caso dele é realmente complicado, havendo um inventário dentro de outro. Aliás, a morte de um dos herdeiros é um dos complicadores que pode atingir quem compra imóvel nessas condições:

— Mesmo assim, não considero que comprar um imóvel em inventário seja sempre um risco. Já fiz vários negócios, sem problema algum. Mas é preciso tomar todas as precauções antes de dar qualquer sinal.

Dívida de herdeiros pode atrasar processo
Entre as precauções, frisa a advogada Fátima Santoro, está a verificação das certidões do morto, dos herdeiros e do imóvel, além da pesquisa de débitos no município e na Justiça Federal. Principalmente se a negociação se der por cessão de direitos:

— Nesse caso, a propriedade só vem após a conclusão do inventário e qualquer dívida do falecido ou dos herdeiros, ou mesmo de outros imóveis do espólio podem atrasar o processo ou inviabilizar a venda.

Segundo o advogado Renato Anet, a forma mais segura de se negociar um imóvel em inventário é a compra via alvará judicial:

— Dessa forma, o imóvel é vendido como se o proprietário estivesse vivo, e a escritura sai de imediato.

Reação da maioria é descartar a compra logo

Apesar de ter preços abaixo da média do mercado, os imóveis em inventário ainda são relegados a segundo plano por quem vai às imobiliárias à procura de uma unidade para comprar, diz Henrique Besdin, diretor da Apogeu Imobiliária:

— Quando ofereço um imóvel em inventário, a maioria das pessoas descarta de cara, com medo da demora e da burocracia. O último que vendi foi para um advogado que sabia como desenrolar a papelada. Ele mora há dois anos no apartamento e agora está concluindo a legalização.

O advogado Armando Miceli — que comprou um terreno em inventário, em Itaipava, por quase metade do valor — está entre os que recomenda esse tipo de negócio. E diz que o deságio do preço depende da habilidade do negociador e também da situação financeira dos herdeiros:

— Reduções de 20% a 50% são comuns nessas vendas.

O negócio, no entanto, é para quem tem dinheiro para pagamento à vista. É que bancos só financiam imóveis totalmente desembaraçados: não querem correr riscos. E eles existem, principalmente, se a compra for feita via cessão de direitos, destaca o advogado Renato Anet:

— O aparecimento de um novo herdeiro no meio do inventário ou a morte de um deles, antes da partilha final do espólio, complicam o processo de inventário.

Uma transação para quem não pensa em liquidez
O advogado Hamilton Quirino acrescenta que este não é um negócio a ser feito por quem se preocupa com liquidez:

— Não é negócio para quem compra imóvel para vender.

Por isso mesmo, Edécio Cordeiro, vice-presidente do Conselho Regional de Corretores do Estado do Rio, avalia que, para ser vantajoso, o preço deve estar, pelo menos, 30% abaixo do valor de mercado.

Por dentro do processo

FORMAS DE NEGOCIAÇÃO

CESSÃO DE DIREITOS: Uma das formas de negociação para a compra de um imóvel em inventário é a cessão dos direitos hereditários, que só é válida se todos os herdeiros assinarem o documento. Por esse modelo, o comprador passa a fazer parte do inventário. E a escritura definitiva só pode ser tirada após o registro da partilha, que demora de oito meses a alguns anos para sair.

ALVARÁ: Neste caso, os herdeiros pedem autorização do juiz, ou seja, um alvará para venda do imóvel antes da conclusão do inventário. O que leva, em média, dois meses. E a escritura pode ser feita de imediato.

O QUE AUMENTA OS RISCOS

NÚMERO DE HERDEIROS: Quanto maior o número de herdeiros, mais complicado o processo. Até porque todos precisam estar de acordo para firmar o negócio.

BENS: Assim como o número de herdeiros, a quantidade de bens também pode complicar o processo: e que dívidas de outros bens se comunicam com o espólio. MENOR: Quando o herdeiro é menor de idade, o inventário é mais demorado, pois o Ministério Público atua como fiscal, garantindo que o menor não seja lesado.


PARA REDUZIR RISCOS

PAGAMENTO: O pagamento deve estar amarrado ao desenrolar da documentação. E, se o preço não estiver ao menos 20% abaixo do valor de mercado, o custo não vale a pena: no caso da cessão de direitos, por exemplo, o comprador assume o espólio, tendo que arcar com o imposto de transmissão de 4% sobre o valor do bem e os honorários do advogado (5% a 15% do montante), além dos custos judiciais.

CERTIDÕES: Recomenda-se, em caso de cessão de direitos, que se verifiquem as certidões do falecido e dos herdeiros nos 5 , 6 e 9 distribuidores e na Justiça federal. Também se deve verificar as certidões do imóvel que se pretende comprar, assim como de outros bens do espólio, para ver se não há dívidas fiscais ou outros ônus, como penhora ou hipoteca.

VERIFICAR O INVENTÁRIO: Antes da compra, deve-se verificar em que fase está o inventário: se foi aberto, se há testamento ou esboço de partilha.