Jornal O Globo
Rio, 08 de janeiro de 2006
Morar Bem

Terra de alguém

LUCIANA CASEMIRO

Caminha para uma conclusão a briga judicial de quase uma década entre proprietários de cerca de três mil imóveis em Botafogo e a família Silva Porto, que se apresenta como detentora dos direitos reais sobre a área. E que quer seu quinhão pelo uso da terra. Ou seja, quer receber pagamentos anuais de foro e, a cada negociação do imóvel, de laudêmio. Em pleno século XXI, os cariocas ainda discutem se devem pagar aos "donos da terra" pelo domínio do espaço. Algo que, aliás, acontece em boa parte da cidade.

Há 30 anos, o foro acabou em Portugal
Como na Barra da Tijuca, onde moradores se preparam para entrar na Justiça. Ou no Flamengo, onde moradores questionam se têm de pagar foro, como se estivessem em terreno de Marinha, mesmo depois que foi feito o Aterro, nos anos 60. Afinal, a definição primária para área de Marinha é a que é localizada a até 33 metros do mar ou rio navegáveis (o que, com o aterro, ficou bem longe) - é interessante observar que essa metragem refere-se ao alcance das balas de canhões da esquadra francesa que ameaçava o litoral brasileiro, quando o foro foi criado. - Quando meus pais compraram o imóvel, nos 40 anos, ainda era razoável. Mas após o aterro, o apartamento está a mais de mil metros do mar. Não vejo nenhum sentido nesta cobrança. Mas se não tem jeito... - resigna-se Vérli Guimarães, que está vendendo um imóvel herdado dos pais na Avenida Rui Barbosa e terá que pagar 5% do valor à União.

E, realmente, não tem jeito. A lei, explica o advogado Hamilton Quirino, que previa inicialmente que eram terrenos de Marinha aqueles que estavam a uma distância de até 33 metros do mar, foi alterada:

- E deixa claro que o foro também pesa sobre os terrenos acrescidos - frisa Quirino, que, entretanto, discorda da cobrança. - Não há mais sentido na existência desse instrumento. Mas, não é fácil derrubá-lo. Seria necessária emenda à constituição. Há 30 anos, aliás, o foro foi extinto em Portugal. De onde, obviamente, ele foi importado, na época do Brasil Colônia.

- No Código de Seabra, de 1868, o Estado português já tinha proibido a cobrança de laudêmio das novas enfiteuses (ou foro). Em 1975, foram extintas as enfiteuses de áreas rurais, e em 1976, das urbanas. Neste caso, a indenização poderia ser paga em até 20 parcelas anuais. Aqui também há como remir o foro, mas ainda é caro para a maioria das pessoas - diz o advogado português, instalado no Rio, José Manuel Baptista.

O Código Civil Brasileiro, de 2002, proíbe a criação de novas enfiteuses, mas não trata das pré-existentes. E quem não concorda com o pagamento só tem um caminho: o judicial. Como o adotado pelos moradores de Botafogo.

- Depois de sete anos na Justiça, acredito que agora estejamos nos ritos finais, já que as apresentações de provas já foram concluídas - diz Luiz Paulo Viveiros de Castro, advogado da Associação de Moradores e Amigos de Botafogo (Amab).

- Ainda podem ser pedidas novas provas periciais - contrapõe Leonardo Camanho Camargo, advogado de uma das herdeiras da família Silva Porto.

Do outro lado da cidade, a Associação dos Moradores do Tijucamar e Jardim Oceânico (Amar) se prepara para entrar numa empreitada semelhante. Ainda este mês, a associação ingressará com uma ação civil pública contra a União. É que os moradores da Barra da Tijuca também questionam a cobrança de foro e laudêmio, que passou a ser feita a partir de 2001. É que por um erro, dizem, durante décadas, as escrituras foram registradas sem o gravame de que o imóvel era foreiro à União.

- Temos vizinhos recebendo boletos de pagamento de R$ 11 mil, entre foros atrasados, laudêmios e multas. É um desmando - queixa-se Il Silva, diretor da Amar.

Rio é o estado que mais paga à União
O Estado do Rio, aliás, é o campeão em arrecadação do Brasil, no ranking da Secretaria de Patrimônio da União (SPU): R$ 56 milhões em 2005. Para os cofres do município, foram outros R$ 4,1 milhões. Fora o que é arrecadado pela Igreja e famílias. Segundo a gerência-regional da SPU, há 107 mil imóveis cadastrados no estado como foreiros à União, pagando 0,6% do valor do terreno ao ano e laudêmio de 5%, a cada transação. Quem não têm como comprovar titulação anterior a 1946, paga 5% ao ano a título de ocupação.

- Há um grupo da secretaria analisando esses percentuais. Se fossem menores, a inadimplência poderia cair - avalia Paulo César Simões, gerente-regional da SPU, do Estado do Rio. Reajuste do valor do foro deu início a briga judicial contra 'donos da terra'

Um forte reajuste no valor do pagamento anual, em fins dos anos 90, foi o estopim da briga judicial mais famosa do Rio contra cobrança de foro - a que envolve a Associação de Moradores e Amigos de Botafogo (Amab) e a família Silva Porto. Quem antes pagava entre R$ 100 e R$ 150 teve sua despesa aumentada para cifras que passam de R$ 6 mil. - Como os valores eram baixos não chamavam atenção, mas quando o patriarca da família morreu, os moradores começaram a receber dos herdeiros cobranças exorbitantes. Em 1997, decidimos entrar na Justiça - conta Regina Chiaradia, presidente da Amab.

Para historiador, foro é instrumento medieval
Que o valor do foro é alto, até parte dos herdeiros concorda, diz o advogado de Lúcia Porto, Leonardo Camargo:

- Lúcia foi contra a fixação de novo valor de forma unilateral. Agora, quanto à legitimidade do título, não há dúvidas: foi adquirido num leilão público no século XIX.

Mas para o historiador Milton Teixeira as coisas não são tão claras. Na pesquisa que fez, para auxiliar a Amab no processo, diz, não encontrou registros da subenfiteuse da família Silva Porto. Além disso, para ele, essa cobrança é algo ultrapassado:

- É incrível que ainda haja no Brasil um instrumento como esse, tipicamente medieval. O advogado Hamilton Quirino levanta outro ponto polêmico:

- Há dúvidas se o decreto de 1967, do governador do então Estado da Guanabara, Negrão de Lima, que extinguiu diversas enfiteuses e proibiu subenfiteuses, também não teria extinto a dos Silva Porto.

E enquanto a Justiça não divulga seu parecer final sobre o caso, a briga contra as enfiteuses em Botafogo ainda promete render outros processos, diz Regina:

- Assim que sair a sentença relativa a esse processo, entraremos com ação contra outras enfiteuses particulares que pesam sobre o bairro.

Venda do imóvel só com autorização da prefeitura
Os valores cobrados variam de um "dono da terra" para outro. No caso dos imóveis foreiros à prefeitura nas zonas Norte e Sul, incluindo Botafogo - o foro é simbólico (de R$ 1) para quem tem a papelada em dia. Nos outros casos, vale o 0,6% do valor do terreno, fixado em lei. - Para fazer jus ao foro de R$ 1, quem compra o imóvel deve apresentar o documento de aforamento na prefeitura, comprovando que está tudo ok - destaca o secretário municipal de Fazenda do Rio, Francisco Almeida e Silva.

O secretário acrescenta ainda que, no caso dos imóveis foreiros ao município do Rio, o proprietário deve pedir autorização à prefeitura, em formulário específico, antes de vender o bem:

- O laudêmio é cobrado justamente pela preferência que o enfiteuticador ( o titular da terra ) tem de compra do imóvel. Quando ele abre mão desse direito, o foreiro é obrigado a lhe pagar uma taxa pela transmissão do domínio útil a uma terceira pessoa.

No caso dos imóveis foreiros à União, as famílias que têm renda de até três salários-mínimos e são donas de imóveis de até 250 metros quadrados de terreno ficam isentas de pagamento de foro e laudêmio:

- É uma política social que o governo está adotando para beneficiar as famílias que comprovadamente não têm como pagar a taxa - ressalta o gerente-regional da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), do Estado do Rio, Paulo César Simões.

Traduzindo o juridiquês
FORO: Foro (ou enfiteuse) é a taxa anual a ser paga aos detentores do chamado "direito real" sobre um determinado terreno por aqueles que detêm a propriedade, ou o chamado "domínio útil" do imóvel. Quando não estabelecida em contrato, a taxa é de 0,6% do valor da fração ideal de terreno. A prefeitura do Rio cobra, a quem está regularizado, R$ 1 por ano. O título de direito real pode ser transferido a terceiros indefinidamente.

LAUDÊMIO: O laudêmio é uma taxa que deve ser paga a quem detém o tal "direito real" na hora em que o proprietário vende o imóvel. O percentual varia de 2,5% a 5,5% do valor de avaliação, segundo tabela de ITBI ou valor declarado, o que for maior. A cobrança, explicam os especialistas, seria justificada pelo fato de o titular ter a preferência da compra. Ou seja, se a negociação será feita com um terceiro, ele cobra um percentual sobre a transferência de domínio útil.

TAXA DE OCUPAÇÃO: No caso de áreas foreiras à União, em que não há comprovação de titularidade, anterior a 1946, é cobrada taxa anual de 5%.

REMISSÃO: O foro dos imóveis pode ser extinto, com a indenização do dono da terra. Para tanto, é preciso pagar o equivalente a dez foros anuais, mais o laudêmio. É possível negociar.