Jornal O Globo
Rio, 04 de dezembro de 2005
Morar Bem, Seção Cartas

Galináceas
Sou síndico de um condomínio no Grajaú. O morador da cobertura se apropriou de uma área comum, no terraço, alegando que ela pertence a seu imóvel. O condomínio está esperando ter recursos financeiros para levar o assunto à Justiça. O problema é que o morador agora resolveu criar galinhas nessa área. Mandamos uma notificação. Ele simplesmente acabou com o galo, que nos acordava todas as manhãs, mas deixou as galináceas, que agora estão pondo ovos. Dá para imaginar a cantoria das galinhas, incomodando a todos os moradores? Gostaria de saber onde poderei solicitar ajuda para acabar com o galinheiro, já que o condomínio é residencial.
HILTON VIEIRA AQUINO
Grajaú, Rio
Diante da utilização de área comum por um condômino, a melhor solução é a propositura de imediata ação judicial para que a área seja reintegrada ao condomínio. Essa mesma ação terá a função, secundária, de inibir a criação de galinhas na área comum.

Imposto
Tenho um imóvel, que vale R$ 140 mil, e adquiri uma sala comercial (em sociedade com minha mulher). Gostaria de saber se, quando for vender este meu único apartamento para comprar outro, terei de pagar lucro imobiliário - o valor de venda está acima de R$ 180 mil. Qual seria o valor do imposto? E qual a lei que rege o assunto?
MARCO
Rio de janeiro
A questão do lucro imobiliário acaba de ser regulamentada pela lei 11.196, de 21 de novembro de 2005. O artigo 39 estabelece que fica isento do Imposto de Renda o ganho auferido por pessoa física residente no país na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais.

Muro
Acabo de comprar meu primeiro imóvel, um apartamento num andar térreo, em que o muro para a rua fica a uma distância de uns três metros da janela de meu quarto. A janela é devassada para a rua. Estou disposto a aumentar a altura do muro, mesmo que com recursos próprios. Imagino que o condomínio não seja a favor de financiar a obra, uma vez que sou o único prejudicado, embora a obra melhore a segurança do edifício. Gostaria de orientações sobre como proceder, tanto no caso de a obra ser financiada totalmente por mim, como no caso de o condomínio concordar, mas não ter condições de arcar com os custos. Neste segundo caso, há como abater estes custos do condomínio?
BERNARDO TAUSZ
Santa Tereza, Rio
As obras podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. As primeiras são indispensáveis e podem ser feitas por qualquer um (exemplo: rompimento da bomba d'água), com o devido ressarcimento pelos demais. As voluptuárias são de mero deleite. No caso do muro, haverá uma obra útil, que deve ser aprovada previamente em assembléia dos condôminos para sua realização, pela maioria simples dos presentes. Para a hipótese da pergunta, desde que haja o convencimento da maioria, a obra poderá ser custeada pelo condomínio. Não havendo tal aprovação, o interessado poderá realizar a obra às suas custas, ainda assim com a devida autorização dos demais presentes à assembléia. Para a dedução do valor gasto nas cotas, também será indispensável a prévia aprovação.

Mandato
A primeira assembléia do meu condomínio estabeleceu que o mandato do síndico vigoraria de 4 de janeiro de 1994 a 3 de janeiro de 2005. Daí para frente, houve várias prorrogações de mandato, inclusive por prazo inferior a um ano, e sem atender à seqüência. O mandato atual termina em 31 de dezembro de 2005. O correto seria na próxima assembléia ordinária observar o período original, estendendo o atual mandato até 3 de janeiro de 2006? Se, ao contrário, for mantida a seqüência vigente, o condomínio, por essa irregularidade, poderia enfrentar alguma dificuldade na eventual hipótese de ajuizamento de ação?
CARLOS F. OLIVEIRA
Por e-mail
A pergunta informa que o primeiro mandado de síndico seria de janeiro de 1994 a janeiro de 2005. Deve haver equívoco, pois o máximo de prazo permitido é de dois anos, conforme o artigo 1.347 do Código Civil, repetindo o artigo 22 da lei 4.591/64. Considerando-se que o prazo seja de um ano, diz a pergunta que o mandato vem sendo renovado anualmente, ou simplesmente prorrogado, de forma irregular, e que o atual mandato se encerrará em 31 de dezembro de 2005, quando deveria estender-se até 3 de janeiro de 2006. Consideramos o assunto irrelevante, apesar da irregularidade meramente formal, por duas razões: primeiro porque haverá uma diferença de apenas três dias e segundo porque será melhor fechar uma administração no último dia do ano, sem ter que prestar contas de apenas três dias do ano subseqüente.

Festa
Tenho uma casa de veraneio em um condomínio de 136 unidades, cuja cota, há alguns anos, vem acrescida de uma taxa de contribuição social, hoje, de R$ 30 mensais, para atender a despesas com a realização de festas em datas comemorativas. Agora em novembro, foi realizada assembléia extraordinária para tratar do réveillon. No dia 15 de novembro, recebi um informativo com todas os dados sobre a festa, inclusive pedindo para que fizéssemos reserva. Junto ao mesmo informativo, veio ata da assembléia extraordinária que, após a transcrição da ordem do dia, diz o seguinte: "foram apresentados pelo síndico os orçamentos para o evento, aprovado, pela unanimidade dos presentes; o valor total, para cobrir os gastos, da importância de R$ 32.640, cabendo a cada condômino a importância de R$ 240, divididos em duas cotas". É legal a cobrança da cota social? Todos os condôminos estão obrigados a pagar a cota das despesas do réveillon ou só aqueles que confirmarem a presença?
JOSÉ DE PINHO ALHO
Por e-mail
A contribuição social - destinada a custear eventos no valor de R$ 30 mensais e que vem sendo cobrada há alguns anos - constitui-se em um costume, que é fonte de direito, e deve ter sido aprovada em reunião da assembléia, podendo ser regularmente cobrada, até que outra reunião determine em sentido contrário. Quanto ao valor de R$ 240 para as festas de fim de ano, só poderá ser exigido de quem aderir ao evento, não podendo ser cobrado de quem não participar, salvo se houver norma interna, aprovada com o quórum legal, decidindo de maneira contrária.

INSS
Há dúvidas sobre a contribuição previdenciária no meu condomínio: 1) um condomínio que não tenha CNPJ está isento de contribuição previdenciária de seus funcionários e do síndico?; 2) qual o valor da contribuição do síndico,dos empregados e do condomínio?; 3) em relação ao síndico, caso ele se aposente durante o exercício do mandato (trabalhava em empresa de iniciativa privada e aposentou-se), ele deve continuar contribuindo?; 4) já sendo aposentado na data de sua eleição e empossado no cargo de síndico, mesmo assim ele tem que contribuir?
JOSÉ CAMPOS
Por e-mail
O fato de o condomínio não ter CNPJ não o exime de pagamento do INSS de empregados e síndico. A partir de 1 de maio de 2005, o salário de contribuição, base para a cobrança do INSS, segue os percentuais constantes da portaria 822, segundo as respectivas faixas salariais ou remunerações. Quanto ao síndico, como contribuinte individual, deverá ser retido o percentual legal, ainda que já seja aposentado. São as seguintes leis: Medida Provisória 83, de 12/12/2002; lei 10.666, de 8/5/2003; e Instrução Normativa 100, de 18/12/2003.

Condomínio
Moro em um conjugado, de propriedade do condomínio, em Copacabana. Eu o aluguei, em junho de 2004, por 30 meses, com um contrato de seguro-fiança que tomava por base os seguintes valores: aluguel, R$ 400; despesas ordinárias condominiais, R$ 142; e IPTU, R$ 11,30. Ao todo, somando-se R$ 542. Em novembro, o meu recibo veio assim: aluguel, R$ 412; IPTU, R$ 12,20; condomínio e taxas, R$ 223,96; seguro fiança, R$ 57,18; condomínio complemento R$ 36,06; correio, R$ 0,88; e taxa bancária, R$ 5, totalizando R$ 747,28. Não posso arcar com mais de R$ 600 por mês, somando aluguel e despesas condominiais. Entretanto, os diálogos tanto com o síndico, quanto com a imobiliária, mostraram-se infrutíferos. Em conversas com outros condôminos, descobri que o valor, cobrado de mim, não corresponde ao valor cobrado a nenhum outro condômino. O que fazer?
ERCIO RICARDO NOVAES
Por e-mail
Trata-se de contrato de locação, tendo como garantia o seguro-fiança. Assim, além da locação e do condomínio, deve ser pago mensalmente o seguro-fiança, nos valores acordados. Quanto ao montante cobrado, deverá ser requerido ao condomínio o devido esclarecimento, pois pode estar sendo incluída aí cota extra de responsabilidade do locador. Considerando que o condomínio é o próprio locador, e diante da situação precária do imóvel, poderá e deverá ser negociada uma redução, para se adequar o valor locatício ao orçamento do locatário, ainda que todas as despesas sejam de sua responsabilidade.

Sinal
Tinha colocado um imóvel para vender. Ele estava nas mãos de uma advogada e administradora. Foi dado sinal de R$ 3.100, que ficou com ela para pagamento de documentação. Depois de tudo pronto, o comprador desistiu. Foi gasto aproximadamente R$ 1.200. Pedi o restante do sinal, e ela me disse que eu não tinha direito a nada. Fui enganada? Como receber o que me é devido?
NEILA CUNHA
Por e-mail
Se não há previsão contratual para que a advogada fique com o dinheiro, a leitora tem direito a ele, sim. A primeira providência a tomar será pedir prestação de contas em função do valor recebido e, diante da omissão ou da informação prestada, propor ação de cobrança ao Juizado Especial.