Jornal O Globo
Rio,domingo, 01 de maio de 2005
Morar Bem

Como negociar a compra de uma área do condomínio


LUCIANA CASEMIRO

O sonho de morar numa cobertura foi acalentado por 23 anos, até que Cláudio Moreira, em vez de se mudar, criou coragem e fez uma proposta ao condomínio: comprar a laje do prédio, que era de uso comum. Proposta aceita pelos seis condôminos, foi a vez de dar sua contrapartida: reformou a parte hidráulica e elétrica da construção, pintou o prédio, no Jardim Botânico, no Rio, e acertou que passaria a pagar o dobro da taxa de condomínio. E o apartamento?

- Ficou ótimo. E, o melhor, em paz com o condomínio - diz Cláudio, que registrou toda a negociação na convenção e na prefeitura.

A negociação das chamadas áreas comuns do condomínio, sejam térreas ou no telhado, que tenham acesso por uma unidade específica, acontece com muito mais freqüência do que se imagina. E, segundo especialistas, pode ser vantajosa tanto para o morador como para o prédio.

- Ao receber uma proposta dessas, o condomínio deve sempre analisar. Pode ser a oportunidade única para melhorar o prédio e reduzir custos fixos. Já para o morador, é garantia de valorização do imóvel - avalia George Eduardo Masset, presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

O conselho está sendo seguido à risca por Denise Badaró, síndica de um prédio em Ipanema, diante do interesse dos moradores do último andar de incorporar a seus imóveis a laje que pertence ao condomínio:

- Pode ser uma solução interessante. Mas, como se trata de coisa nova, que não sei como funciona, resolvi me informar com advogados, antes de discutir em assembléia.

O engenheiro Rodrigo Quental, um dos moradores do último andar do prédio, também está buscando informações com peritos sobre como a área poderá ser aproveitada, antes de fazer uma proposta formal:

- Resolvi fazer um estudo antes da oferta, para ver o aproveitamento que poderei dar à área. Acho que é um momento interessante para a negociação, pois o condomínio está precisando realizar obras.

'Valorização varia entre 25% e 50%'

A grande dificuldade será conseguir a aprovação dos 27 moradores, já que a mudança só é possível quando há unanimidade.

Ao condomínio, Rogério Quintanilha, diretor da Abadi, recomenda:

- Não se deve aprovar a mudança de uso sem conhecer o projeto. O condomínio pode e deve estabelecer parâmetros como a área que poderá ser construída e se poderá haver piscina.

Segundo Rubem Vasconcelos, presidente da imobiliária Patrimóvel, a mudança de uso, seja de área térrea ou laje, principalmente em prédios novos, não é fácil. Mas quando isso acontece, acrescenta, a valorização do imóvel é certa:

- No preço de um imóvel térreo isso pode significar um acréscimo de até 25%. Já na cobertura, pode ser de até 50%.

É grande o risco de fazer a obra sem fechar acordo antes, dizem advogados

Se há muitas soluções boas para moradores e condomínios, quando se discute áreas comuns que têm uso exclusivo, o que também não falta é polêmica sobre o assunto.

O aposentado Vantuil Guimarães que o diga. Morador de um apartamento no segundo andar de um prédio no Flamengo, que tem uma área comum contígua à sua unidade, ele cansou de reclamar do despejo de objetos e lixo, que levava à procriação de insetos e provocava mau cheiro. Sem aprovação do condomínio para fechar a área, Vantuil resolveu recorrer à prefeitura.

- Chamei um técnico que viu que se tratava de uma questão de saúde e segurança. Fechei a área com um telhado retrátil de alumínio, legalizei a obra no município e depois fiz a comunicação ao condomínio - conta Vantuil, admitindo não ser esse o melhor caminho, mas afirmando que foi o único que lhe restou.

Sim, porque fazer obras à revelia do condomínio é um risco, acentua o advogado Hamilton Quirino:

- Se não houver unanimidade entre os moradores sobre a forma de uso da área, o condômino corre o risco de ver tudo o que fez ser demolido.

Depois de dez anos de briga, moradores chegam a acordo
Mas há caso de quem, como Vantuil, fez a obra sem autorização do condomínio, e teve apoio da Justiça, conta Marcelo Borges, diretor de condomínios da ML Administradora de Imóveis. E foi num prédio também no Flamengo, em que o morador do térreo tinha o mesmo problema de Vantuil: despejo de lixo e objetos.

- Ele fechou a área sem autorização, e o condomínio entrou com uma ação contra a obra. A questão chegou ao STJ. Em Brasília, a decisão foi favorável ao morador do térreo. O entendimento era que se tratava de uma questão de salubridade - explica Borges.

Já num edifício em Ipanema, depois de quase dez anos de briga judicial, o morador do térreo conseguiu derrubar a proposta do condomínio de transformar, em vagas de garagem, uma área comum (de 330 metros quadrados) contígua à sua unidade.

- Foi uma briga longa. Mas a decisão final foi que, embora essa área seja comum, ela não poderia ser usada como garagem porque o único acesso possível é pela minha unidade. Dessa forma continuei com o uso exclusivo - conta o morador, que não quis se identificar com medo de criar novos problemas.

O fato é que a via judicial é sempre um caminho. Mas o melhor é tentar conciliar interesses, ressalta o advogado João Batista Pereira:

- E para isso é fundamental uma negociação bem feita, que atenda às necessidades do grupo, ou seja, do condomínio. Por isso, deve se analisar cuidadosamente as melhores alternativas de indenização.

A indenização, aliás, em caso de venda de área comum, pode ser feita diretamente aos condôminos, em vez de pagar com reformas ou dinheiro para o caixa do condomínio.

- Afinal, os moradores são os proprietários da área. Mas esse não é o tipo de negociação mais comum - diz Quirino.

Uma taxa maior se houver aumento de consumo d'água
Para se resguardar de problemas com questões como consumo de água, um peso nas contas do prédio, o presidente da Abadi, George Eduardo Masset, recomenda que, além de fixar parâmetros de construção, o condomínio crie critérios para a cota mensal:

- Recomendamos que se negocie aumento da taxa, quando a obra incluir construção de banheiro, cozinha ou piscina.

Confira as regras para uma boa negociação
ASSEMBLÉIA: A venda ou a cessão de área comum para uso exclusivo de um morador só podem ser realizadas se todos os condôminos concordarem. Para deliberar sobre a questão, deve ser marcada uma assembléia específica. Aprovada a proposta, é preciso fazer a alteração da convenção e registrá-la.

CUIDADO: Especialistas recomendam que a aprovação esteja condicionada à apresentação de um projeto de uso para área. Deve-se estabelecer , por exemplo, se poderá ser construída uma piscina. Tudo para evitar problemas futuros.

ESTRUTURA: Se for caso de construção, o morador terá que contratar um perito para fazer o cálculo estrutural, garantindo que não há risco para o prédio.

NEGOCIAÇÃO: Há várias formas de negociação para pagar pela área. Há casos que estabelecem apenas a obrigatoriedade de manutenção; outros que prevêem pagamento em dinheiro ou em obras para o prédio; e os que incluem um eventual aumento da taxa de condomínio. A idéia é que o morador tenha seu bem valorizado e que o condomínio aumente sua receita ou, pelo menos, reduza suas despesas.

ANTES DA OBRA: Antes de executar a obra ou mesmo fazer a proposta aos vizinhos, é prudente consultar o Departamento de Licença e Fiscalização (DLF) da prefeitura para ver se a lei permite acréscimos à construção. Isto porque não são raras às vezes em que o construtor usa toda a área edificável do terreno. Informações: 2503-2772.

VALORIZAÇÃO: A incorporação de uma área térrea de forma definitiva à unidade pode ocasionar uma valorização de até 25%. Já o uso da laje pelo morador do último andar, pode aumentar em até 50% o valor do bem.

LEGALIZAÇÃO: A legalização na Secretaria municipal de Urbanismo, no caso da mudança de uso da área comum para privativa, só se faz necessária se houver alteração na planta do prédio. Ou seja, nova construção ou fechamento dessa área passariam a contar no IPTU da unidade beneficiada.

SEM ACORDO: Embora a cessão para uso exclusivo de área comum exija a aprovação unânime, já houve casos em que o condômino do térreo fechou sua área à revelia, por causa de despejos de objetos e lixo, e teve a obra mantida por decisão do STJ, por questão de salubridade.

REGULAMENTAÇÃO: A regulamentação de uso de áreas comuns do condomínio com acesso privativo de alguns condôminos é vantajoso para morador e condomínio, dizem especialistas. Isto porque, ambos ficam protegidos de abusos. As regras devem constar em ata.

O QUE DIZ A LEI: A Lei de Condomínios, a 4.591/64, veda o uso de áreas comuns de forma particular, apesar da existência de jurisprudência contrária. Já o novo Código Civil, artigo 1.340, prevê esse uso e determina que a manutenção das áreas é de responsabilidade de quem as utiliza.